零售商业物业定位要素、模型与开发流程(32页）

　　一、招商与商品组合

　　     1、 国际知名品牌与厂商进驻比率

　　     2、 业种业态的组合力

　　     3、 业种配置及主力承租户规划

　　二 、立地条件

　　     1、 立地条件环境吸引力

　　     2、 商圈人口数、密度、所得与消费能力

　　     3、 商圈、零售娱乐、餐饮、同业能力

　　三、经营团队管理与策略

　　     1、 顾问团队(如建筑师、设计师等)

　　     2、 经营管理背景/动力/团队

　　     3、 开发者的专业能力

　　     4、 前置规划工作与执行控制能力

　　     5、 经营策略独立或合并

　　     6、 日常管理

　　     7、 管理能力

　　     8、 人力资源投资

　　四、行销企划力

　　     1、 行销计划

　　     2、 主题性（与其他业者之间隔）

　　     3、 市场分析与调查

　　     4、 商圈内的竞争力

　　五 、土地开发成本

　　     1、 土地取得成本

　　     2、 投资成本控制力

　　     3、 购物中心施工及业务管理品质

　　六、顾客服务能力

　　     1、 服务品质

　　     2、 停车方便（其他附属设施）

　　     3、体验与氛围

　　七、商业空间及动线规划

　　     1、 建筑主体/特色

　　     2、 卖场的动线规划

　　     3、 适当的体量（与商业坪数符合）

　　     4、 空间视觉的表现与吸引力