万D董事长王健林：商业地产的六大要素

　　万达集团已经在全国十五个城市开工建设大型购物中心，面积大约220 万平方米，其中12 个已经竣工开业。正在拆迁和报建的还有5 个项目，二十个项目总面积接近300 万平方米。我们有个目标，2010 年力争做到50 个购物中心，面积600-700 万平方米，租金收入40 亿元以上。万达集团和16 家零售企业，其中12 家跨国零售企业，8 家世界500 强企业，签订了战略合作协议，大家一起在中国共同发展购物中心。这里面最重要的有四点： 1、共同选址。想去哪个城市发展，需要大家提前排定。目标城市选定后，由我们选好一个地块，大家再对这个地块进行确认，在规定时间期限内答复。这就是共同选址。 2、技术对接。选址完成后，要进行规划设计，初步方案完成后，根据零售商的意见和不同要求，进行技术对接，修改完善设计方案，这些确定后才进入图纸设计阶段。 3、平均租金。我们第一个购物中心，只有两家主力店，但合同谈判进行了八个月，尤其与沃尔玛的合同长达70 多页，还附带40 多页的技术标准。如果按照这个速度，不可能规模化发展。如果一个购物中心有5-8 家主力店，光谈判就要耗很长时间，那么一年只能做一个项目。那怎么能把购物中心的发展作为我们的支柱产业快速发展？于是我们把全国城市划分为三等，每一等租金多少钱事先明确。这样的好处是，不用就租金进行旷日持久的谈判。重点进行业态的组合而不是合同的谈判，有利于我们快速的发展。 4、先租后建。当面积、租金确认后，先签租约，交一部分保证金，我们才开工建设，进行量身定做。到目前为止，还没有发现签了租约以后对方违约的，这样做使得我们建设的面积都是收租面积，保证我们所有的投资都是有效投资。这些综合在一起，取名叫订单地产。。。。。