商业地产产品规划工作要点

　　商业产品规划工作要点

　　一、              工作角色

　　大象咨询在商业地产产品规划中的工作特征如下：

　　1.       早介入：在设计院正式介入项目规划设计之前开展工作；

　　2.       有依据：在市场定位和商业模式规划的基础上，提出的设计原则和要求；

　　3.       作概念：提供概念性的设计方案或草图，不提供涉及施工图的相关图纸。

　　4.       提要求：代表开发商对设计院提出设计要求，有必要时提供设计任务书；

　　二、              考虑因素

　　1.       市场定位

　　不同的市场定位，对商业空间的要求是不一样的。批发市场、超市、百货、shopping mall、商业街等对商业空间都有不同的要求。

　　2.       商业模式

　　商业空间也需要适应项目发展的商业模式。同一种业态，商业模式不同，对商业空间也有所区别。如同样的批发市场，纯批发与批零兼营对空间要求就有所不同，批零兼营要求有一定的促销空间、顾客空间（餐饮、水吧、休闲空间），对内部通道、停车、物流的要求也有所不同。

　　3.       规模与档次

　　不同的规模档次，各种品类和功能空间的比例有所不同。以多乐汇为例，3万方的多乐汇与1万方的多乐汇品类和功能空间就有很大区别，尤其是娱乐空间、教育培训空间。

　　档次决定了不同档次产品的比例，不同档次的产品说要求的售卖空间不同，因此也一定程度上影响了商场空间设计。

　　4.       地块特征

　　地块所处的地段、交通、周边商业环境、地块形状、地块经济技术指标等地块因素都决定了对地块的规划设计，如朝向、交通动线、广场空间、商业展示面等等方面。

　　根据地段不同，可分为社区商圈（商业）、区域商圈（商业）、市级商圈（商业），各级商业对商业空间的要求有着明显的区别。

　　5.       业态组合

　　不同业态对空间的层高、交通动线、空间大小等的要求有所区别。在此基础上，业态之间的面积配比变化也将影响商业规划设计。

　　6.       城市环境

　　城市环境涉及城市地位、城市规模、产业结构、人口结构、居民收支水平、居民消费习惯等各个方面。商业空间规划也需要综合考虑这些因素对商业空间的影响。三四线城市的商业规划无法满足一二线城市的需求。反之，一二线城市的商业空间放至三四线城市也会水土不服。

　　三、              工作内容

　　(一) 商业规划

　　1.         商业业态空间组合

　　A.        总体业态规划

　　B.        楼层业态规划

　　C.         楼层业态配比

　　2.         商业品类空间与规模组合

　　A.        总体品类规划

　　B.        品类规模配比

　　C.         品类区划分

　　3.         产品档次与风格

　　高中低档的大致定位，高中低档的比例分配

　　产品风格倾向（时尚、商务、日韩……）

　　4.         服务

　　A.        服务内容

　　B.        服务要求与水平

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