商业地产开发全程操作手册(250页）

　　商业地产开发全程操作手册(250页）　

　　第一部分、市场调研 ............ 7

　　一、调研总纲 ........................................................................................................................... 7

　　1.调研目的 ....................................................................................................................... 7

　　2调研方法 ........................................................................................................................ 7

　　3调研重点： .................................................................................................................... 7

　　4调研时间： .................................................................................................................... 7

　　二、调研内容 ........................................................................................................................... 7

　　1目标城市商业整体环境调研 ........................................................................................ 7

　　2目标城市商业地产环境调研 ........................................................................................ 8

　　3项目用地情况分析 ........................................................................................................ 8

　　4消费来源及辐射力调研 ................................................................................................ 9

　　5竞争对手情况调研 ........................................................................................................ 9

　　6城市政策法律环境调研 ................................................................................................ 9

　　7调研的初步结论 ............................................................................................................ 9

　　8各城市之间数据对比分析 ............................................................................................ 9

　　第二部分、选址 ................. 10

　　一、选址的意义： ................................................................................................................. 10

　　二、集团选址的标准： ......................................................................................................... 10

　　第三部分、项目规划方案 .... 11

　　一、商业规划 ......................................................................................................................... 12

　　1.商业规划依据 ............................................................................................................. 12

　　2.业态、功能及面积配比规划 ..................................................................................... 13

　　3.主力店组合及面积规划 ............................................................................................. 16

　　4.商场平面布局规划 ..................................................................................................... 19

　　二、建设规划 ......................................................................................................................... 26

　　1.商家的要求 ................................................................................................................. 26

　　2.商场的外观设计 ......................................................................................................... 29

　　3.商场内部空间设计 ..................................................................................................... 31

　　4.主要配套设施功能规划 .... 34

　　第四部分、工程建设程序 .... 40

　　一、内部立项研讨 ................................................................................................................. 40

　　二、项目前期筹备程序 ......................................................................................................... 40

　　三、项目建设实施程序： ..................................................................................................... 46

　　四、工程跟进 ......................................................................................................................... 50

　　五、项目竣工验收程序 ......................................................................................................... 59

　　六、开发过程中具体外联 ..................................................................................................... 61

　　第五部分、销售预热 .......... 74

　　I准备期 ........................... 74

　　一、强势进驻 闪亮登场 ....................................................................................................... 74

　　二、项目包装 ......................................................................................................................... 74

　　1.奠基 ............................................................................................................................. 74

　　2.围挡 ............................................................................................................................. 74

　　3.办公场所的筹建 ......................................................................................................... 75

　　三、营销策划准备 ................................................................................................................. 80

　　1.市场调查与分析 ......................................................................................................... 80

　　2.楼盘的标识 ................................................................................................................. 80

　　3.市场初级定位 ............................................................................................................. 80

　　4.市场营销策略的拟订 ................................................................................................. 80

　　5.宣传推广方案的讨论和确认 ..................................................................................... 81

　　6.销讲夹准备 ................................................................................................................. 81

　　7.具体案例: ................................................................................................................... 81

　　II蓄水期 ........................ 101

　　一、招商 ............................................................................................................................... 101

　　1.招商队伍的建立 ....................................................................................................... 101

　　2.市场调研 ................................................................................................................... 102

　　3.拜访沟通 ................................................................................................................... 102

　　4.行业划分 ................................................................................................................... 103

　　5.组织商户 ................................................................................................................... 104

　　6.有效阻击 ................................................................................................................... 104

　　7.相关文件与表格的制定 ........................................................................................... 104

　　二、宣传炒作 ....................................................................................................................... 105

　　1.策划是魂，招商是体。 ........................................................................................... 105

　　2.会议营销 ................................................................................................................... 105

　　3.展示营销 ................................................................................................................... 105

　　4.体验式营销 ............................................................................................................... 106

　　5.媒体整合 ................................................................................................................... 106

　　6.主流媒体与非主流媒体关系的平衡。 ................................................................... 106

　　三、价格制定 ....................................................................................................................... 107

　　1.基本价格制定 ........................................................................................................... 107

　　2.价格系数定价策略 ................................................................................................... 107

　　3.变动定价策略 ........................................................................................................... 108

　　4.价格策略 ................................................................................................................... 109

　　III冲刺 .......................... 109

　　第六部分、开盘 ............... 110

　　一、流程设计 紧张有序 ................................................................................................... 110

　　二、人员安排 ....................................................................................................................... 110

　　三、气氛把握 ....................................................................................................................... 111

　　四、开盘总结 ....................................................................................................................... 111

　　第七部分、销售控制 ........ 111

　　一、销控的目的 ................................................................................................................... 112

　　1.为实现良好的经济效益和社会效益提供保障 ....................................................... 112

　　2.提升商业地产项目整体商业价值 ........................................................................... 112

　　3.创造良好的经营管理条件 ....................................................................................... 112

　　二、销控原则 ....................................................................................................................... 113

　　1.有利于商铺销售的原则 ........................................................................................... 113

　　2.符合经营定位的原则 ............................................................................................... 113

　　3.符合功能布局的原则 ............................................................................................... 113

　　4.有利于经营管理的原则 ........................................................................................... 113

　　三、销控措施 ....................................................................................................................... 114

　　1.控价 ........................................................................................................................... 114

　　2.控局 ........................................................................................................................... 114

　　3.分楼层销控 ............................................................................................................... 114

　　4.按功能区销控 ........................................................................................................... 114

　　5.按品类销控 ............................................................................................................... 115

　　6.按已售、未售区域销控 ........................................................................................... 115

　　7.按投资者类型销控 ................................................................................................... 115

　　8.出售与自营控制 ....................................................................................................... 116

　　第八部分、商业地产招商 .. 116

　　一、招商的前提条件 ........................................................................................................... 117

　　1.市场定位 ................................................................................................................... 117

　　2.品牌定位 ................................................................................................................... 118

　　二、招商方案的制定 ........................................................................................................... 130

　　三、价格制定 ....................................................................................................................... 131

　　四、招商原则 ....................................................................................................................... 131

　　五、招商 ............................................................................................................................... 132

　　1.招商技巧 ................................................................................................................... 132

　　2.招商流程 ................................................................................................................... 133

　　六.商装 ................................................................................................................................ 133

　　七.布货陈列 ......................................................................................................................... 157

　　第九部分、开业前期培训计划及制度 .............................. 162

　　一.培训目的： ..................................................................................................................... 163

　　二.培训范围： ..................................................................................................................... 163

　　三.培训时间： ..................................................................................................................... 163

　　四.培训场地： ..................................................................................................................... 163

　　五.培训师资： ..................................................................................................................... 163

　　六.培训负责人: ................................................................................................................... 164

　　七.培训形式： ..................................................................................................................... 164

　　八.培训方式： ..................................................................................................................... 164

　　九.培训内容： ..................................................................................................................... 164

　　十.培训的考核 ..................................................................................................................... 165

　　十一、培训制度： ............................................................................................................... 165

　　十二.培训管理人员各岗位职责 ......................................................................................... 166

　　十三.培训费用 ..................................................................................................................... 167

　　十四.培训设施 ..................................................................................................................... 167

　　十五.培训的组织： ............................................................................................................. 167

　　十六.培训相关管理条例 ..................................................................................................... 167

　　十七.培训教材： ................................................................................................................. 169

　　第十部分、试营业营销策划及案例 ................................. 224

　　一、试营业的起源和重要性 ............................................................................................... 224

　　二、试营业的意义 ............................................................................................................... 224

　　三、营销规划 ....................................................................................................................... 225

　　四、试营业突出主题的重要性及方法 ............................................................................... 234

　　五、试营业活动人员分工 ................................................................................................... 235

　　六、试营业商品陈列 ........................................................................................................... 236

　　七、试营业政府领导的邀请 ............................................................................................... 237

　　八、开业运营模拟方案 ....................................................................................................... 238

　　九、具体案例分析： ........................................................................................................... 240