上海SOHO中山广场销售培训市场资料（49页）

　　内部收益率（Internal rate of return），又称内部回报率，是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。IRR满足下列等式： 计算内部收益率的一般方法是逐次测试法。 当项目投产后的净现金流量表现为普通年金的形式时产后的净现金流量表现为普通年金的形式时 ，可以直接利用年金现值系数计算内部收益率可以直接利用年金现值系数计算内部收益率 ，公式为公式为 ： （（P/AP/A ，IRRIRR ，n）=1/NCF

　　• 到底什么是IRR：IRR是指项目计算了时间成本后的投资收益率

　　简单地说，如果我找到了一个IRR=20%的投资项目，就相当于找到了一个年利率为

　　20%的的 ，计算复利计算复利 （利滚利利滚利 ）的银行的银行 ，并把钱存并把钱存了进去进去。

　　• 使用IRR计算投资收益率的优点

　　一般的投资收益计算方法仅考虑了收益的绝对数量或比例一般的投资收益计算方法仅考虑了收益的绝对数量或比例 ，并未将投资的时间成本计入其中并未将投资的时间成本计入其中。

　　而IRR从时间角度计算了项目投资价值，表明获得收益速度快的投资项目要比其他项目具有更高的投资价值。