商业项目定位与业态组合的规划

　　准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……

　　    现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

　　一、项目市场定位规划

　　    准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……

　　    现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

　　（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

　　    1、 定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

　　    2、 定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

　　    3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

　　    A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

　　    业态需求——求综合型、一站式消费场所；

　　    业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

　　    功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

　　    消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。     

　　    B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：

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