2010上海电力集团杨浦区平凉路149街坊地块可行性报告定稿(161页)

　　大通地产受电力集团的委托，为位于杨浦区平凉路149街坊地块提供投资咨询服务。

　　此次投资咨询服务的目的是在研究区域商业办公等发展情况的基础上，为此地块提供适当的地价方案、适宜的项目规划以及电力集团参与项目的合作模式等。

　　本报告中投资估算的地价按照82341.84万元计算，依据定额标准和行业普遍惯例。租价预测采用市场比较法，售价预测采用市场比较法和收益还原法。

　　方案说明

　　方案一：（自有资金50000万元，保留20000平方米甲级办公物业，其余物业全部销售）

　　经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)：

　　2013年办公楼预期销售均价 ＝ 30685元/平方米

　　2013年商铺预期销售均价＝46970元/平方米(使用面积)

　　方案二：租售模式(自有资金50000万元，保留区政府使用面积，商铺和部分办公物业出售，其余办公楼租赁)

　　经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)

　　租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算：

　　2014年办公楼预租赁均价＝2.59元/平方米/天