链家研究院：2018年房地产市场展望（78页）

Part1 市场篇：由超级繁荣走向平稳运行

一、2017：超级繁荣周期的顶峰

（一）新房销售再达高峰，增速大幅放缓

（二）二手房销售下降，向全国化扩张

（三）房价上涨创新高

（四）居民杠杆再度攀升

二、调控：外冷内热，分化加强

（一）市场表面降温

（二）内火未消，潜在需求仍在

三、2018年房地产市场展望

（一）政策环境中性趋紧

（二）2018年房地产市场可能出现的新变化

Part2 城市篇：聚变和裂变的加速

一、城市聚变：城市群重要性突出，联动性加强

（一）3+6城市群二手房市场GMV占比近7成

（二）三大城市圈内部的房价联动性增强

（三）内陆核心城市的潜力巨大

二、城市裂变：城市的分化和价值的重估

（一）一线城市与其他城市差距扩大

（二）二线城市内部分化

（三）三四线城市内部分化

（四）“漂亮30”的崛起

（五）高铁对城市价值的重估

（六）互联网为城市注入活力

（七）东三省城市可能小幅升温

Part3 预期篇：市场预期分化，调控影响或持续到明年上半年

一、换房已经成为市场主力和“新刚需”

二、除个别城市外，投资占比和杠杆并不高

三、购房者、业主市场预期分化，经纪人预期平稳

四、调控是影响市场预期的主要因素，调控影响或持续到明年上半年

五、业主出售房屋和降价主要是为了换房

Part4 房价篇：在上涨中分化

一、全国城市房价的特点

（一）城市房价呈偏态分布

（二）房价上涨集中于小部分城市

（三）不同等级、人口城市房价变动特点

二、大城市（北京）房价的特点

（一）近5年北京房价涨了多少

（二）小区房价差异增大

（三）小区房价上涨更加集中在少数小区

（四）房价上涨主要集中在少数时间