深圳市新怡景商业中心经营性物业抵押贷款项目评估报告（130P）

　　本次项目评估主要目的是通过对承贷企业——深圳市怡景中心城商业发展有限公司财务状况、经营状况、贷款偿还能力、项目经济效益、经营物业抵押价值、风险防范等方面的分析，对该项目可行性进行合理论证，为中国农业银行了解深圳市怡景中心城商业发展有限公司资信状况和新怡景商业中心抵押物价值，正确评价深圳市新怡景商业中心经营性物业抵押贷款项目的可行性和贷款的安全性提供决策参考依据。

　　第一章 摘要 1

　　一、抵押贷款项目基本情况 1

　　二、评估结论与建议 1

　　第二章 项目评估说明 4

　　一、委托方 4

　　二、评估方 4

　　三、评估目的 4

　　四、评估基准日 5

　　五、评估作业日期 5

　　六、本报告编制依据和说明 5

　　七、本报告使用说明 7

　　第三章 承贷企业资信评价 9

　　一、企业简介 9

　　二、承贷企业本次还款来源 13

　　三、企业机构设置与人员情况 13

　　四、承贷企业会计制度 14

　　五、承贷企业财务状况 19

　　六、承贷企业信用状况 27

　　七、承贷企业资信评价结论 27

　　第四章 承贷物业基本情况评价 28

　　一、承贷物业概况 28

　　（一）基本情况 28

　　（二）综合分析 36

　　二、权属状况 36

　　（一）建筑物及土地权属状况 36

　　（二）他项权利状况 36

　　（三）权益合法性评价 36

　　三、物业经营与管理 36

　　（一）经营范围 36

　　（二）经营定位 37

　　（二）经营收入预期 37

　　（三）经营管理评价 54

　　第五章 项目市场分析 55

　　一、深圳市经济发展环境分析 55

　　二、深圳市商业市场分析 57

　　三、经营性物业区域市场分析 62

　　四、项目SWOT分析 75

　　第六章　项目现金流及偿债能力 77

　　一、说明 77

　　二、计算期 77

　　三、借款利率及还款方式 77

　　四、贷款偿还额测算 77

　　五、承贷物业利润测算 84

　　六、承贷物业贷款偿债预测 88

　　七、偿还能力分析 94

　　八、银行效益分析 94

　　九、银行贷款风险分析及防范措施 94

　　第七章　经营性物业抵押价值评估 96

　　一、估价时点 96

　　二、价值定义 96

　　三、估价原则 96

　　四、估价方法选用 97

　　五、评估过程 98

　　六、承贷物业抵押价值未来下跌风险和变现能力提示 111

　　七、结论 112

　　第八章 结论 114

　　附 表 116

　　附 件 128