2010成都曙光国际项目可行性研究报告

　　1. 项目概况 5

　　1.1. 项目名称 5

　　1.2. 项目开发公司 5

　　1.3. 项目建设单位 5

　　1.4. 项目位置（四至范围） 5

　　1.5. 项目周边目前现状 5

　　1.6. 项目性质及主要特点 5

　　1.7. 项目地块面积及边界长 5

　　2. 项目建设合法性及建设条件 6

　　2.1. 项目合法性 6

　　2.2. 项目建设条件 6

　　2.3. 项目规划数据 6

　　3. 市场研究 6

　　3.1. 宏观经济环境 6

　　3.1.1全国整体经济情况 6

　　3.1.2成都经济情况 7

　　3.2. 2010年成都房地产情况 9

　　3.2.1. 2010年上半年全国房地产市场运行情况 9

　　3.2.2. 2010年上半年宏观调控政策分析 10

　　3.2.3. 2010年上半年宏观调控政策对商业地产的影响 12

　　3.2.4. 2010年上半年成都市商品住宅市场整体概况 13

　　3.2.5. 2010年上半年成都市主城区土地供需市场概况 13

　　3.2.6. 成都市主城区写字楼市场 15

　　3.3. 天府新城发展情况 24

　　3.3.1天府新城，成都新中心！ 24

　　3.3.2天府大道，成都商务第一线！ 25

　　3.3.3天府新城规划 26

　　3.3.4成都金融商务总部区 27

　　3.3.5天府新城写字楼供给 30

　　3.3.6天府新城写字楼需求 30

　　3.4. 项目所在区域企业入驻情况 31

　　3.5. 曙光国际项目所在区域写字楼现状 32

　　3.5.1在售写字楼项目综述 32

　　3.5.2在售写字楼价格 32

　　3.5.3在售写字楼建筑形态 33

　　3.5.4在售写字楼面积 33

　　3.5.5在售写字楼销售情况 33

　　3.5.6下半年入市写字楼 34

　　3.6. 项目地块周边写字楼现状 34

　　3.7. 曙光国际项目周边典型楼盘情况 35

　　3.7.1拉德方斯 35

　　3.7.2 ICON高新国际广场 36

　　3.7.3特拉克斯 37

　　3.7.4德商国际 37

　　3.7.5新希望国际 38

　　3.7.6美年广场 39

　　3.7.7凯旋广场 40

　　3.7.8蜀都中心 41

　　3.8. 曙光国际项目优劣势分析 42

　　3.8.1曙光国际项目区位情况 42

　　3.8.2曙光国际项目优势分析 47

　　3.8.3曙光国际项目劣势分析 48

　　3.8.4曙光国际项目机会分析 49

　　3.8.5曙光国际项目威胁分析 49

　　3.9. 曙光国际项目销售方案 50

　　3.9.1销售计划 50

　　3.9.2营销及销售团队 50

　　3.9.3营销及销售相关工作 52

　　3.10. 曙光国际项目预期销售价格 53

　　3.10.1.影响曙光国际价格的因素 53

　　3.10.2.曙光国际价格制定原则和方法 54

　　3.10.3. 楼盘对比法 55

　　3.10.4. 租金还原法 56

　　3.10.5. 曙光国际项目销售价格 58

　　3.10.6. 曙光国际价值和销售收入 59

　　3.11. 曙光国际项目销售计划 60

　　4. 项目投资 61

　　4.1. 项目投资概述 61

　　4.2. 项目成本测算 61

　　4.2.1土地费用 61

　　4.2.2前期工程费用 61

　　4.2.3建筑安装工程费用 61

　　4.2.4基础设施建设费用 61

　　4.2.5公共配套设施建设费用 61

　　4.2.6管理费用 61

　　4.2.7销售费用 61

　　4.2.8财务费用 61

　　4.2.9各种税金支出 61

　　4.2.10其他成本支出估算 61

　　5. 开发进度 61

　　6. 资源供给 61

　　7. 资金筹集与使用计划 62

　　7.1.1建筑材料的需要量、供应计划和采购方式 62

　　7.1.2施工力量组织计划 62

　　7.1.3项目施工期间的动力、水电等供应 62

　　7.1.4项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应 62

　　8. 财务评价 62

　　8.1.获利性评价 62

　　8.1.1成本利润率 62

　　8.1.2销售利润率 62

　　8.2.效率评价 62

　　8.2.1经营比率 62

　　8.2.2资金利用率 62

　　8.3.信誉评价 62

　　8.3.1流动比率 62

　　8.3.2杠杆比率 62

　　8.4.静态获利分析 63

　　8.4.1投资收益率(R) 63

　　8.4.2投资回收期(Pt) 63

　　8.5.动态获利分析 63

　　8.5.1财务净现值（FNPV） 63

　　8.5.2财务净现值率(FNPVR) 63

　　9. 风险评价 63

　　9.1.盈亏平衡分析 63

　　9.2.敏感性分析 63

　　9.2.1变动因素一 63

　　9.2.2变动因素二 63

　　10. 综合评价 63

　　10.1.经济评价（定性） 63

　　10.2.社会评价（定性） 63

　　10.3.环境评价 63

　　10.4.总体结论及建议 64