新港湾花园剩余体量推广建议案（商铺推广）（33页）

　　新港湾花园剩余体量推广建议案

　　一、剩余体量界定 4

　　1、未售房源4大组成部分 4

　　(1)  多层 4

　　(2) 内街商业 4

　　(3) 小高层 4

　　(4) 沿街底商 4

　　2、去化难度评估 4

　　(1) 多层供应减少，需求量依然巨大 4

　　(2) 内街商业，面积小，门槛低 5

　　(3) 小高层依然固有抗性 5

　　(4) 小高层沿街底商，面积大，门槛高 5

　　二、营销核心策略 5

　　1、多层、内商核心策略：稳售稳提升 5

　　2、小高层核心策略：再包装与价格倒挂 6

　　(1) 非主力业态 6

　　(2) 竞争无明显优势 6

　　3、沿街底商核心策略：细分 6

　　三、多层竞争策略 7

　　1、开盘活动 7

　　(1) 活动主题 7

　　(2) 活动媒体 7

　　(3) 活动氛围：突出年味 7

　　(4) 活动节目：互动型为主 8

　　(5) 活动建议一：长吸管吸饮料 8

　　(6) 活动建议二：筷子夹弹珠 9

　　(7) 活动建议三：飞镖挑战赛 9

　　(8) 活动建议四：乒乓球跨障碍 10

　　(9) 活动建议五：叠叠高 10

　　(10)活动建议六：掷超大骰子提问 11

　　2、礼物：多种类 11

　　(1) 定房礼物：餐具组合 11

　　(2) 活动参与奖：调味盒或与纸巾盒 12

　　(3) 活动胜利奖 12

　　四、小高层竞争策略 13

　　1、核心：整体拔高 13

　　2、关键：卖外部条件，突出升值潜力 13

　　3、关键：算经济账，削弱经济抗性 14

　　4、关键：突出续航能力，削弱电梯抗性 14

　　5、辅助：加强优势表现 14

　　五、小高层推广建议 14

　　1、话语体系：分幢命名体系 14

　　2、售楼处包装：更换物料 15

　　3、媒体建议：紧抓返乡潮 15

　　(1) 返乡线路图 15

　　(2) 推广重心评估 15

　　(3) 乡镇推广渠道建议 18

　　(4) 乡镇至市区覆盖建议 18

　　(5) 市区覆盖建议 19

　　(6) 推广内容建议 19

　　(7) 推广主题建议 20

　　六、商铺细分建议 20

　　1、细分原则 20

　　(1) 细分之后有利于销售 20

　　(2) 细分之后不妨碍使用 20

　　(3) 促进销售，提高价值 21

　　2、细分结果 21

　　(1) 18#楼 21

　　(2) 26#楼 23

　　(3) 31、37、53#楼 24

　　七、商铺定价建议 27

　　1、调研范围 27

　　2、可参考案例评估 27

　　3、商铺定价建议 28

　　(1) 沿街商铺价格拟合 28

　　(2) 沿街三层商铺价格修正 29

　　(3) 内街商铺价格修正 30

　　八、推盘节奏建议 31