2010广州番禺奥园广场定位报告（88页）

　　目 录

　　一、市场分析 4

　　（一）番禺市场分析 4

　　（二）番禺商业状况 4

　　（三）番禺商业板块划分及特征分析 5

　　（四）番禺商业现状特征小结 8

　　（五）番禺商业发展趋势分析 9

　　二、番禺经济发展及城市规划概况 10

　　（一）番禺经济发展 10

　　（二）番禺区整体规划 10

　　（三）土地利用规划布局 15

　　（四）交通规划 15

　　三、消费力研究 16

　　（一）消费人群行业、职业分布 16

　　（二）社会零售总额及消费力 17

　　（三）番禺各街（镇）人口分布： 17

　　（四）番禺楼盘分布及主要楼盘人口状况 18

　　（五）市桥主要楼盘人口分布 19

　　（六）小结 20

　　四、项目概况与理解 21

　　（一）项目概况 21

　　（二）主要经济技术指标 21

　　（三）SWOT分析 22

　　五、主要竞争对手分析 24

　　（一）项目名称：大润发 24

　　（二）项目名称：喜盈•嘉立思商法式风情休闲港 25

　　（三）项目名称：金佳活力城 26

　　（四）项目名称：百德中心 26

　　（五）项目名称：易发商业街 27

　　（六）番禺区未来主要商业项目 27

　　（七）小结 27

　　六、项目定位 29

　　（一）总体定位 29

　　（二）定位依据 30

　　（三）项目相关利益主体价值链关系定位 32

　　（四）项目档次定位 33

　　（五）分项定位 33

　　（六）项目业态定位 41

　　（七）整体外立面定位 48

　　七、项目产品规划建议 50

　　（一）购物中心动线策划 50

　　（二）提高得铺率/租赁面积建议 54

　　（三）商业营销空间的氛围设计建议 56

　　（四）广告位规划建议 62

　　（五）MALL外墙开窗面的建议 68

　　八、开发周期及销售时间安排建议 69

　　（一）一期开发产品 69

　　（二）二期开发产品 69

　　（三）项目的推售计划 69

　　（四）商业运营工作计划 72

　　（五）商业街招商思路 73

　　九、投资收益概算 75

　　（一）项目收益测算（详见附件一） 75

　　（二）Mall北侧商铺的租售组合测算（附件二） 75

　　十、其他方面 79

　　（一）项目需要谨慎处理的四种关系 79

　　（二）物管服务内容及商运管理思路 81

　　（三）MALL销售建议 83

　　（四）装修成本与售价的关系 84

　　十一、附件： 85