商业变革时代，如何制定地产战略（文字版）（127页）

　　一、 商业变革时代，如何制定地产战略？ ................................................................................. 4

　　1、打破困扰商业地产发展的六大桎梏 ................................................................................. 7

　　（1）怎样做一个好的商业地产开发商？ ..................................................................... 8

　　（2） 可怕的职业经理人 ............................................................................................. 10

　　（3） 破解高价土地 ..................................................................................................... 13

　　（4） 成功应对压榨派商家 ......................................................................................... 14

　　（5） 追寻新商业模式 ................................................................................................. 15

　　2、一线城市商业地产发展利弊权衡 ................................................................................... 19

　　（1） 郊区型之高德汇 ................................................................................................. 19

　　（2） 改造型之北京东安市场 ..................................................................................... 20

　　（3） 精品型之北京侨福芳草地、上海 K11，广州太古汇。 ................................. 21

　　3、省会级城市商业地产发展空间 ....................................................................................... 23

　　（1） 老商业中心的升级换代 （沈阳中街） ........................................................... 23

　　（2） 打造新的区域商业中心 ..................................................................................... 26

　　4、地级市商业地产发展空间 ............................................................................................... 28

　　（1） 具有核心优势的都市综合体开发 ..................................................................... 28

　　（2） 结合城市改造的步行街综合开发 ..................................................................... 29

　　5、县（镇）级城市商业地地产发展的现状 ....................................................................... 31

　　（1） 零售商向地产商的靠拢 ..................................................................................... 31

　　（2）地产商向零售商转变 ........................................................................................... 31

　　6、融资通道能打通吗？ ....................................................................................................... 33

　　7、招商是个问题吗？ ........................................................................................................... 44

　　8、论策略、策划与规划 ....................................................................................................... 52

　　9、商业地产的演变之路 ....................................................................................................... 57

　　二、三中全会给商业地产带来了哪些机遇？ ............................................................................. 63

　　1、万达模式还能不能持续？ ............................................................................................... 65

　　（1） 万达广东三块地被国土部收回说明了什么？ ................................................. 66

　　（2） 万达可以学习吗？ ............................................................................................. 70

　　2、三中全会对房地产及商业地产的重大意义 ................................................................... 71

　　（1）许小年与房地产资产固化论 ............................................................................... 71

　　（2）太阳照在房地产业的坚冰上 ............................................................................... 74

　　（3）中国人为什么要买商铺？ ................................................................................... 76

　　3、土地交易制度对商业地产发展带来的影响 ................................................................... 80

　　（1）集体土地入市对商业地价的影响 ....................................................................... 80

　　（2）商业项目地价原则 ............................................................................................... 82

　　（3）税制改革对地价带来的影响 ............................................................................... 83  3

　　4、城镇化对商业地产带来的影响 .......................................................................................85

　　（2）商业地产项目进一步下行的趋势 ....................................................................... 86

　　（3）中国未来的消费潜力与房地产的未来 ............................................................... 90

　　5、国有土地经营制度对商业地产带来的影响 ................................................................... 92

　　6、市场对资源配置的决定性作用对商业地产带来的影响 ............................................... 97

　　7、行业协会和公民社会形成对商业地产带来的影响 ....................................................... 99

　　（1）出租车司机为什么罢工 ..................................................................................... 100

　　（2）政协主席的重新定位与行业协会的春天 ......................................................... 101

　　（3）商户与业主协会的形成及其作用 ..................................................................... 101

　　（4）新权威主义的发展路径 ..................................................................................... 103

　　8、电商对商业地产的短期及长期影响 ............................................................................. 105

　　9、未来的商业地产为什么要进入经营为本、销售为用的时代 ..................................... 111

　　（1）经营才是可持续发展的基础 ............................................................................. 112

　　（2）一个死去商场 17 年后的复活说明了什么？ ................................................... 114

　　（3）这样的商业项目怎能成功运营？ ..................................................................... 116

　　10、《售后返租生死经营》的意义 ..................................................................................... 117