2014年商业物业行业分析报告(48页)

　　目 录　　 

　　一、总量分析：回暖需求能较好消化增量供给

　　1、现状：物业供给增速2010年以来放缓，但消费需求仍有稳定增长

　　2、中国平均7%-8%的零售物业空置率低于港台

　　3、趋势：未来3-5年总体量翻番，但增速放缓

　　（1）商业物业供给周期性

　　（2）预计2014年商业物业空置率略抬升

　　（3）租金回报率低，预计未来开发投资和施工面积增速将放缓

　　二、结构分析：一线城市向新商圈扩容，部分二三线城市显现供给压力

　　1、新增供给更多处于城市新区，核心商圈竞争力仍较强

　　2、中西部地区、二三线城市供给增速高

　　3、一线城市：上海和深圳相对均衡，广州供给压力最大

　　（1）上海：核心商圈物业升值，郊区商业快速扩容

　　（2）广州：市场容量有限，供给压力加大

　　4、二三线城市：沈阳、成都和天津等供给过剩，多数城市仍有发展空间

　　（1）成都：新增供给主要集中在新区，预计供给高峰在2014年前后

　　（2）沈阳：存、增量压力并存，空置率高企

　　（3）合肥：经济、政策环境优良，促进零售业态向购物中心升级发展

　　三、百货与购物中心比较分析：传统龙头受冲击有限

　　1、零售龙头市场份额仍有较大提升空间

　　2、地段+商品服务组合是百货和购物中心的核心竞争要素

　　3、百货与购物中心的差异点

　　（1）区域：百货在中西部二三线城市仍居主导地位，一线城市购物中心逐步繁荣

　　（2）商圈：百货多位于核心商圈，购物中心侧重于新商圈培育

　　（3）模式：百货采取联营模式，购物中心采取租赁模式

　　（4）功能：百货强调购物，购物中心更多提供一站式综合性的购物及体验

　　4、百货与购物中心的融合

　　（1）王府井

　　（2）友谊股份

　　（3）银座股份

　　（4）欧亚集团

　　四、两种购物中心开发经营模式——万达&恒隆

　　1、万达广场：订单式快速复制，建设城市新商圈

　　2、恒隆广场：占据核心商圈，强化经营管理

　　五、投资策略：选择在合适区域经营合适业态的公司