江苏镇江-江鲜街-项目营销策略初案（103p）

　　前言7

　　1、镇江概况及政策环境评估9

　　1.1镇江概况9

　　1.1.1地理位置9

　　1.1.2资源环境9

　　1.1.3交通环境10

　　1.1.4产业结构10

　　1.1.5人口环境 10

　　1.2 当地经济发展走势及发展目标12

　　1.2.1镇江市经济发展走势 12

　　1.2.2镇江经济发展目标 13

　　1.3政策环境评估15

　　1.3.1国家宏观政策影响15

　　1.3.2对本案利好的镇江政策16

　　1.3.3镇江城市规划利好17

　　1.3.4政务环境评估18

　　2、 镇江的房地产概况19

　　2.1镇江的房地产供需分析19

　　2.1.1商品房供给19

　　2.1.2商品房需求20

　　2.2住宅市场特点21

　　2.2.1价格大幅度上涨21

　　2.2.2产品规划特点21

　　2.2.3区域发展特点21

　　2.3商业地产特点21

　　3、镇江商业格局分析22

　　3.1 概述22

　　3.2镇江主要商业街区调查22

　　3.3大市口商圈主要商场经营分析25

　　3.4镇江市主要餐饮网点分布28

　　3.5镇江商业调查判断30

　　4、扬州商业市场情况概述31

　　4.1 扬州市商业发展的态势31

　　4.2 扬州商业投资情况32

　　4.3 扬州在售商业物业情况32

　　4.4扬州商业判断33

　　5、项目分析34

　　5.1项目地块分析34

　　5.1.1项目位置34

　　5.1.2项目规模34

　　5.1.3项目现状35

　　5.1.4 江鲜一条街目前经营状况37

　　5.2项目在市政发展和规划中的位置40

　　5.3 项目SWOT分析41

　　6、项目竞争楼盘分析42

　　6.1产品调查43

　　6.1.1 区位调查43

　　6.1.2 产品因素（规模因素43

　　6.1.3 经营因素（经营定位44

　　6.2 竞争楼盘详解45

　　第二篇章 项目营销推广策划方案

　　1、项目的开发策略53

　　1.1项目的开发节奏53

　　1.1.1项目的开发思路53

　　1.1.2项目开发节奏建议54

　　1.2产品规划优化55

　　1.2.1整体配套、景观、交通规划调整优化建议55

　　1.2.2 单体建筑方案细化及优化建议55

　　1.2.3、销售单元切分建议55

　　2、市场定位策略 57

　　2.1定位所要解决的核心问题57

　　2.1.1项目品牌类57

　　2.1.2发展商品牌类58

　　2.1.3板块价值类60

　　2.1.4劣势化解类61

　　2.2定位的原则62

　　2.3定位的竞争策略比较62

　　2.3.1竞争策略选择62

　　2.3.2本项目核心竞争策略63

　　2.4 本案核心价值定位64

　　2.4.1板块定位分析64

　　2.4.2发展商定位分析65

　　2.4.3项目定位分析66

　　2.5本案综合市场定位67

　　2.5.1最正宗的江鲜美食67

　　2.5.2最齐全的休闲娱乐68

　　2.5.3最特色的旅游景点68

　　2.5.4最广泛的客户资源69

　　3、营销整合策略70

　　3.1媒体炒作策略70

　　3.1.1 板块类媒体炒作70

　　3.1.2发展商类媒体炒作71

　　3.1.3项目类媒体炒作71

　　3.1.4目标客户类媒体炒作71

　　3.1.5其他类炒作（将根据项目的卖点进行分批安排）71

　　3.2公关活动策略72

　　3.2.1娱乐类72

　　3.2.2 财富讲座类72

　　3.2.3直接销售类72

　　3.2.4发展商品牌推广类73

　　3.3销售策略74

　　3.3.1 “客户发动三步走”策略74

　　3.3.2推售布署策略76

　　3.3.3其他销售策略77

　　3.4价格策略79

　　3.4.1定价原则79

　　3.4.2价格体系建议79

　　3.4.3对外推广价格策略81

　　3.5 广告推广策略82

　　3.5.1 广告定位原则82

　　3.5.2广告定位的依据82

　　3.5.3广告定位84

　　3.5.4广告手法建议85

　　3.5.5 各阶段广告诉求点综述86

　　3.5.6广告风格建议86

　　3.5.7 媒体的选择组合建议86

　　3.6现场包装策略91

　　3.6.1销售中心包装建议91

　　3.6.2 现场地盘现场包装建议91

　　4、分阶段推广部署92

　　4.1阶段划分92

　　4.2分阶段介绍93

　　写在后面 103