云南德润朗悦湾市调报告

　　云南德润朗悦湾市调报告:

　　德润·朗悦湾

　　市调报告

　　德润·朗悦湾

　　•集团介绍

　　•项目介绍

　　•项目指标

　　•项目区位

　　•项目四至

　　•项目配套

　　•项目现状

　　项目产品

　　•项目规划

　　•项目产品

　　项目定位

　　•产品定位

　　•价格定位

　　•客群定位

　　项目推广及营销

　　•项目推广

　　•项目营销

　　•售楼部

　　项目总结

　　•SWOT分析

　　目录

　　德润集团

　　总部位于香港，系一家涉及地产运营开发、资本投资、实业、国际

　　通商等多元化集团公司。

　　德润集团始终以“求真务实、开拓进取、依法经营、尊重市场”的

　　经营理念，用战略性眼光放眼全国市场，不断提高企业竞争力，强

　　化企业品牌价值，争创各行业领先品牌。

　　德润地产

　　德润地产已交付面积超百万平方米，在全国业务得到迅速扩张同时，

　　物业类型也逐步由单一住宅向复合型物业方向发展，并积极推动现

　　有物业的开发、招商、运营工作，在不同区域、不同城市、不同物

　　业开发领域不断谋求新的市场与新的发展。

　　德润·朗悦湾

　　•集团介绍

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　　•项目指标

　　•项目区位

　　•项目四至

　　•项目配套

　　•项目现状

　　德润·朗悦湾

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　　•项目指标

　　•项目区位

　　•项目四至

　　•项目配套

　　•项目现状

　　德润朗悦湾位于北市区小康大道与沣源路交叉口，是浪口村改

　　造项目，是一个约65万平方米的综合体项目，涵盖了商务办公区域、

　　高品质住宅区域及多元业态商业街区。

　　项目共有10栋37—40层的住宅、4栋写字楼组成，其中3栋32

　　层高端写字楼，1栋37层昆北新商务中心的超百米甲级写字楼，单

　　层面积均在1000平方米左右。住宅面积区间70—150平方米，为3

　　梯8户的配置。

　　整个项目将采用围合式布局，其集中式中庭地中海园林景观将

　　刷新北市区园林风格体系。

　　德润·朗悦湾

　　•集团介绍

　　•项目介绍

　　•项目指标

　　•项目区位

　　•项目四至

　　•项目配套

　　•项目现状

　　②

　　③

　　①

　　④

　　项目名称 德润·朗悦湾

　　项目性质 住宅+写字楼+商业

　　开发商 云南德润城市投资发展有限公司

　　项目位置 五华区北仓区浪口村

　　一期经济指标 二期经济指标 三期经济指标

　　净用地面积 46921.74㎡ 20769.81㎡ 39223.3㎡

　　地上建筑面积 214500.42㎡ 155604.39㎡ 130071.08㎡

　　建筑密度 18.05% 43.06% 25.83%

　　总建筑面积 309247.41㎡ 1958.6467 185060.64㎡

　　地下建筑面积 94747㎡ 40260.28㎡ 54989.56㎡

　　绿地率 49.25% 15% 28.91%

　　容积率 4.57 7.3 3.32

　　项目位于小

　　康大道与沣

　　源路交汇处。

　　是浪口村城

　　中村改造项

　　目。

　　小康大道

　　本案

　　沣源路

　　德润·朗悦湾

　　•集团介绍

　　•项目介绍

　　•项目指标

　　•项目区位

　　•项目四至

　　•项目配套

　　•项目现状

　　本案

　　项目

　　小康

　　大道

　　沣源

　　路

　　盘江

　　西路

　　规划

　　路

　　德润·朗悦湾

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　　•项目介绍

　　•项目指标

　　•项目区位

　　•项目四至

　　•项目配套

　　•项目现状

　　项目四面临路；

　　与小康大道、规

　　划路、盘江西路相

　　接，并且靠近沣源

　　路。

　　德润·朗悦湾

　　•集团介绍

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　　•项目指标

　　•项目区位

　　•项目四至

　　•项目内部配套

　　•项目现状

　　植

　　物

　　园

　　黑

　　龙

　　潭

　　农大

　　农科

　　院

　　盘龙区

　　政府

　　月

　　牙

　　塘

　　嘉年华

　　昆10中

　　圣华

　　医院

　　德润·朗悦湾

　　•集团介绍

　　•项目介绍

　　•项目指标

　　•项目区位

　　•项目四至

　　•项目外部配套

　　•项目现状

　　项目周边商业、

　　生活配套、医疗

　　配套几乎没有。

　　但是，教育、

　　生态环境配套较

　　齐全。

　　4KM范围内，

　　生活配套都具备，

　　只是方便性较差。

　　羊肠村站

　　德润·朗悦湾

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　　•项目介绍

　　•项目指标

　　•项目区位

　　•项目四至

　　•项目外部配套

　　•项目现状

　　项目东南面轻轨2号线（北部客运站-福保）经过；

　　三纵两横城市干道网，项目周边有近10条公交路线，通达性较好。

　　项目西面

　　项目东面

　　项目北面

　　德润·朗悦湾

　　•集团介绍

　　•项目介绍

　　•项目指标

　　•项目区位

　　•项目四至

　　•项目配套

　　•项目现状

　　项目产品

　　•项目规划

　　•项目产品

　　①

　　④

　　⑩

　　⑨

　　⑧

　　⑥

　　①

　　⑦

　　②

　　③ ②

　　⑤

　　商业出入口

　　幼儿园出入口 车行出入口

　　1、项目用地沿银河大道往

　　南北向延伸，东西纵深约

　　550m，南北面宽约450m。

　　2、规划10栋37-40层住宅，

　　1栋37层写字楼，3栋32层

　　写字楼。

　　2、人行出入口位于北面，

　　车行出入口位于南面，商

　　业出入口位于八面风位置，

　　幼儿园出入口在西面。人

　　车分流不明显。主干道设

　　置人行出入口虽然展示性

　　较好，但是安全性差。

　　4、整个项目采用围合式布

　　局，集中式中庭、地中海

　　园林景观。

　　④

　　③

　　12栋住宅

　　4栋写字

　　楼

　　商业

　　项目产品

　　•项目规划

　　•项目产品

　　项目目前正在售卖6栋和11栋，每栋33层，无底商，四梯八户，四个户型。

　　A1户型：三室两厅一

　　厨两卫双阳台

　　建筑面积：109.76㎡

　　套内面积：89.57㎡

　　赠送：9.24㎡

　　A2户型：三室两厅一

　　厨一卫双阳台

　　建筑面积：96.49㎡

　　套内面积：78.74㎡

　　赠送：7.8㎡

　　A3户型：三室两厅一

　　厨一卫双阳台

　　建筑面积：97.2㎡

　　套内面积：79.32㎡

　　赠送8.09㎡

　　A4户型：四室两厅一

　　厨两卫双阳台

　　建筑面积：142.02㎡

　　套内面积：115.9㎡

　　赠送11.64㎡

　　项目产品

　　•项目规划

　　•项目产品

　　入

　　户

　　户型 A1

　　所在栋

　　号

　　6、8、11

　　建筑面

　　积

　　109.76㎡

　　套内面

　　积

　　89.57㎡

　　赠送 9.24㎡

　　户型设

　　计

　　三室两厅一厨两卫双

　　阳台

　　优势

　　1）入户玄关，保证私

　　密性；

　　2）客厅、餐厅、阳台

　　连通；

　　3）功能分区；

　　4）明厨明卫。

　　劣势

　　拐角、通道多，面积

　　浪费大。

　　项目产品

　　•项目规划

　　•项目产品

　　入户

　　户型 A2

　　所在

　　栋号

　　6、8、11

　　建筑

　　面积

　　96.49㎡

　　套内

　　面积

　　78.74㎡

　　赠送 7.84㎡

　　户型

　　设计

　　三室两厅一厨一卫双

　　阳台

　　优势

　　1）接近20㎡超大客

　　厅与约7㎡阳台相连，

　　视线宽阔；

　　2）功能分区；

　　3）明厨明卫。

　　劣势

　　户型不规整，容易造

　　成使用率低。

　　项目产品

　　•项目规划

　　•项目产品

　　户型 A3

　　所在

　　栋号

　　6、8、11

　　建筑

　　面积

　　97.2㎡

　　套内

　　面积

　　79.32㎡

　　赠送 8.09㎡

　　户型

　　设计

　　三室两厅一厨一卫

　　双阳台

　　优势

　　1）接近20㎡超大客

　　厅与约7㎡阳台相连，

　　视线宽阔；

　　2）功能分区；

　　3）明厨明卫。

　　劣势

　　1）户型不规整，容

　　易造成使用率低。2）

　　与A2户型无区别。

　　项目产品

　　•项目规划

　　•项目产品

　　入户

　　户型 A4

　　所在

　　栋号

　　6、8、11

　　建筑

　　面积

　　142.02㎡

　　套内

　　面积

　　115.9㎡

　　赠送 11.64㎡

　　户型

　　设计

　　三室两厅一厨一卫双

　　阳台

　　优势

　　1）入户玄关，保证私

　　密性； 2）客厅、

　　餐厅、阳台连通；

　　3）功能分区；

　　4）明厨明卫

　　劣势

　　1）户型不规整，容易

　　造成使用率低。2）与

　　A1户型无太大区别。

　　项目产品

　　•项目规划

　　•项目产品

　　入户

　　项目定位

　　•产品定位

　　•价格定位

　　•客群定位

　　住宅·商务·商业·名校双学位

　　从物业类型以及内部配套定位。

　　项目包括：住宅、写字楼、商业。

　　并且与红旗小学等两所名校签约，为业主子女提供良好的教育环境。

　　项目定位

　　•产品定位

　　•价格定位

　　•客群定位

　　2013年7月13日，朗悦湾首次开盘。

　　开盘均价约8880元/㎡

　　项目定位

　　•产品定位

　　•价格定位

　　•客群定位

　　改善型＞首次置业

　　1、改善型

　　①为孩子读书购买

　　②三口之家购买

　　③老人养老房

　　2、首次置业

　　①小太阳

　　②资金实力较强的年轻人

　　时间 事件

　　2012.04. 春交会，展示+意向登记。

　　2012.08. 项目现场大幅广告挂出

　　2012.12.09

　　投拿下了昆明市五华区浪口村两宗土地，总占地200亩，总成交4.86亿

　　元。

　　2013.04. 春交会，填写问卷获5000元房款优惠。

　　2013.05.11

　　营销中心开放，推出6# 11# 75-150㎡不等住宅，会员卡客户开盘额外

　　享受3个点优惠。

　　2013.05.18 营销体验中心开放典礼

　　2013.06.02 幸福首映，范冰冰开启幸福之旅

　　2013.06.30 产品说明会。认筹成功额外获得2个点优惠。业主提供红旗小学学位。

　　2013.07.13 开盘。240套，优惠高达8个点。6#，96-142㎡，三房、四房。

　　2013.07.25 加推11#，96-142㎡

　　2013.07.27-28

　　为昆明SUV爱好者举办专场途锐试驾会，为朗悦湾业主及意向客户精

　　心准备深度试驾体验

　　项目推广及营销

　　•项目推广

　　•项目营销

　　•售楼部

　　入

　　口

　　沙盘

　　户型小样

　　客户洽谈

　　区

　　售楼部平面图

　　放映厅

　　停车场

　　项目推广及营销

　　•项目推广

　　•项目营销

　　•售楼部

　　售楼部于今年6月2日正式开放，开放当日请到国际明星范冰冰助阵。售楼部未来将

　　作为幼儿园。

　　朗悦湾

　　优势

　　strength

　　机会

　　opportuni

　　ty

　　劣势

　　weakness

　　威胁

　　threaten

　　1）德润集团昆明第一个项目，关注度较高；

　　2）开发商大手笔的推广

　　3）学校配套较好，拥有红旗小学和五华区第一幼儿园的优越教育资源，可以赢得一部分客户。

　　1）就目前交通状况来看，项目位置较偏；

　　2）外部配套稀缺；

　　3）目前的高价对于该片区客户来说比较难承受；4）

　　户型单一，无特色。

　　新建楼盘日益增多，对于户型、

　　配套、区位没有特别优势的朗

　　悦湾来说，压力巨大。

　　1）轻轨一号线的建成

　　2）北市区的快速发展

　　项目总结

　　•SWOT分析