2013年第二季度南京物业市场分析

　　MARKET OVERVIEW

　　市场概览

　　Market Indicators

　　2Q13 Review

　　2013年第二季度回顾

　　3Q13 Outlook

　　2013年第三季度展望

　　Average Residential Price

　　商品住宅销售均价

　　Prime Office Rent

　　优质写字楼租金

　　Prime Retail Rent

　　优质零售物业租金

　　市场指标

　　RESEARCH & FORECAST REPORT

　　NANJING PROPERTY MARKET REVIEW Q2 2013

　　2013年第二季度南京物业市场回顾

　　Nanjing’s residential market saw an increase in both

　　transacted volume and price during 2Q13, before the

　　20% capital gains tax announced in April had yet to

　　take efect. First-time home buyers and those seeking

　　home upgrades continued to enter the primary

　　housing market amid sentiment that home prices will

　　continue to rise. The strong sales performance in

　　1Q13 spurred developers to release high levels of new

　　supply to the market and actively replenish their land

　　reserves in this quarter.

　　Nanjing’s prime ofce leasing market was buoyed by

　　the continued growth of the city’s service sector in

　　2Q13. The GDP of tertiary industry rose by 11% y-o-y

　　in 1H13, faster than the overall GDP growth. Within

　　the tertiary industry, the proportion of output contrib-

　　uted by fnancial and insurance sectors continued to

　　grow. This fundamental upgrade in the city’s

　　economy will promote growth for its ofce property

　　market from new set-ups, expansion and relocation.

　　During the frst half of this year, both retail sales and

　　per capita disposable income decelerated from the

　　same period in 2012. Echoing this slowdown in

　　macroeconomic indicators, net absorption for retail

　　property turned negative in 2Q13. Both the overall

　　vacancy rate and the average ground foor fxed rent

　　remained largely unchanged from the previous

　　quarter.

　　2013年第二季度，南京新建商品住宅市场呈现出

　　量价齐升的态势。四月，地方政府宣布的20%个

　　人所得税并未得以执行。在一手房市场方面，由

　　于预期房价会继续上涨，首次置业和改善型买家

　　继续入市交易。第一季度强劲的销售业绩表现促

　　使发展商在第二季度推出大量的新增供应，并积

　　极增加土地储备。

　　同期，南京优质写字楼租赁市场受到了第三产业

　　持续增长的有力支撑。2013年上半年南京全市第

　　三产业产值同比上涨11%，增速快于全市地区生

　　产总值。在第三产业产值中，金融保险业对其贡

　　献的份额占比进一步增加。南京地区经济结构的

　　重要转型将促进写字楼市场中新设、扩租以及搬

　　迁需求的增长。

　　然而，今年上半年社会消费品零售总额和城镇居

　　民人均可支配收入和去年同期相比增速放缓。和

　　宏观经济指标相呼应，2013年第二季度零售物业

　　市场之净吸收量转为负值。市场总体空置率及首

　　层平均固定租金与上季度相若。

　　RESIDENTIAL

　　住宅

　　The transacted volume of Nanjing’s new commod-

　　ity housing in 2Q13 approached 2Q09 levels, a high

　　mark for this market, hitting 2.55 million sqm

　　(23,045 units), up 9.8% q-o-q and 28.4% y-o-y.

　　The transacted volume recorded approximately

　　one million sqm (9,109 units) in April, before easing

　　in May and June. As a result of the strong sales

　　performance in 1Q13, developers released more

　　supply to boost bi-annual sales results. The new

　　supply of commodity housing during the quarter

　　totalled 2.74 million sqm (23,178 units), up 57%

　　q-o-q and 34% y-o-y. The average sales price of

　　new commodity housing rose 3.9% q-o-q and

　　9.4% y-o-y to RMB11,826 psm during the quarter.

　　The price rise was largely attributable to the

　　increased transactions of mid-to high-end projects,

　　such as Top Spring’s the Spring Land, Strait City

　　and CR Land’s Top Mansion.

　　2013年第二季度南京新建商品住宅成交量已接近

　　2009年第二季度的市场高位，约为255万平方米

　　（23,045套），环比和同比分别增长9.8%和

　　28.4%。在四月成交量达约100万平方米（9,109

　　套）后，五、六月这一增长趋势开始放缓。在

　　2013年第一季度强劲的销售业绩影响下，发展商

　　推出了更多的供应量以冲刺上半年业绩报表。当

　　季，南京商品住宅新增供应总量为274万平方米

　　（23,178套），环比和同比分别增长57%和

　　34%。新建商品住宅成交均价为人民币11,826元

　　每平方米，环比和同比分别增长3.9%和9.4%。

　　成交均价的上涨主要归因于中高端项目成交的拉

　　动，例如莱蒙水榭春天、海峡城和华润悦府等。

　　P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL

　　高力国际

　　Q2 2013 | NANJING PROPERTY MARKET

　　PRIME OFFICE

　　优质写字楼

　　由于缺少新增供应，2013年第二季度南京优质写字楼物业平均空置率跌至

　　历史低点，为6.1%。净吸纳量为13,789平方米，环比下降7.6%，但同比

　　上升60%。净吸纳量的环比下降主要是由于租户办公迁址数量的增加以及

　　部分租户由于经营萧条而终止合约。鉴于全球经济复苏缓慢，外资企业办

　　公租赁需求较内资企业表现逊色。值得注意的是，第二季度来自金融行业

　　的租赁需求保持活跃，承租面积位列第一，信息技术行业表现次之。长城

　　证券预租了位于新街口斯亚财富中心的两个连续整层，总预租面积达3,000

　　平方米。江苏钱旺系统工程有限公司和华泰大通资产管理有限公司分别承

　　租了南京中心约1,780 和970平方米的办公区域。锦泰期货承租了位于河西

　　国睿大厦约860平方米的办公面积。

　　2013年第二季度，南京优质写字楼物业平均租金为人民币4.0元每天每平

　　方米，环比增长0.5%，同比上涨4.5%。新街口、鼓楼-山西路商务区当季

　　租金环比分别下降0.5%和0.7%至人民币4.2元和4.1元每天每平方米；河西

　　当季租金环比上升3.5%至人民币3.5元每天每平方米，主要是由于河西有

　　限的可出租面积以及区政府给予的减税和租金补贴等激励政策。新街口商

　　务区租金的环比下降主要是由于来自两个预租项目—亚太商务中心和斯亚

　　财富中心的激烈竞争。受此影响，对于一些品质欠佳的写字楼来说，租户

　　图4： 南京优质写字楼租金和环比增长率

　　图3： 南京优质写字楼新增供应量、净吸纳量和空置率

　　Source: Research, Colliers International, Shanghai

　　数据来源：上海高力国际调研部

　　Source: Research, Colliers International, Shanghai

　　数据来源：上海高力国际调研部

　　The average vacancy rate of Nanjing’s prime ofce premises fell to a historic low

　　of 6.1% during 2Q13 on a lack of new supply. Net absorption was 13,789 sqm,

　　down 7.6% q-o-q though up 60% y-o-y. The q-o-q decline in the net absorption

　　was primarily attributable to an increased number of relocations and discontinu-

　　ation of contracts due to sluggish business conditions. Leasing demand was

　　stronger from domestic companies than foreign-funded companies, amid slow

　　global economic recovery. Notably, the leasing demand from the fnancial

　　industry remained buoyant during the quarter, ranking frst by leased area,

　　followed by the information & technology industry. Great Wall Securities secured

　　two contiguous foors at Siya Fortune Center in Xinjiekou CBD with a total

　　pre-leased area of 3,000 sqm. Jiangsu Qianwang System Engineering and

　　Huatai Asset Management leased approximately 1,780 and 970 sqm respectively

　　at Nanjing City Centre. Jintai Securities committed to approximately 860 sqm at

　　City Gateway in Hexi CBD.

　　The average rent of Nanjing’s prime ofce premises grew by 0.5% q-o-q to

　　RMB4.0 psm per day during 2Q13, up 4.5% y-o-y. Rents in Xinjiekou and Gulou-

　　Shanxi Road CBDs saw a q-o-q decrease of 0.5% and 0.7% to RMB4.2 and

　　RMB4.1 psm per day while rent in Hexi rose 3.5% q-o-q to RMB3.5 psm per day,

　　due to limited availability and local government incentives such as tax rebates

　　and rental subsidies. The mild rental decline in Xinjiekou CBD was primarily due

　　to the increased competition from pre-leasing at two upcoming projects, Asia

　　Unit∣套

　　347

　　380

　　387

　　392

　　413

　　418

　　662

　　665

　　684

　　1,000

　　0 200 400 600 800 1,000 1,200

　　Evergrande Splendor

　　恒大金碧天下

　　The Spring Land

　　水榭春天花园

　　RiseSun Mansion

　　荣盛兰亭苑

　　Future France

　　新城香溢紫郡

　　The Majesti

　　中海万锦熙岸

　　RiseSun Dragonmere Peninsular

　　荣盛龙湖半岛

　　Venice City

　　威尼斯水城

　　RiseSun Fine Sweet Garden

　　荣盛花语馨苑

　　Xuri Shangcheng

　　旭日上城

　　Tian Run Cheng

　　天润城

　　Figure 2 Top 10 Residential Developments by Sales Volume