上海宝山商业项目定位报告

　　第一部分 宏观市场 4

　　一、上海商办房地产市场发展背景 4

　　1.背景之一：上海宏观经济背景 4

　　2.背景之二：上海市城市发展背景 10

　　3.背景之三：房地产市场调控背景 11

　　二、上海商业房地产市场研究 13

　　1.过去：历程回顾 13

　　2.现状：特征分析 15

　　3.未来：趋势展望 26

　　第二部分 项目概述 28

　　一、地块现状及经济指标 28

　　1、地块现状 28

　　2、主要经济技术指标 28

　　3、项目特质分析 29

　　4、地块综合评价 33

　　第三部分 区域商业发展状况 35

　　主要结论 35

　　一、区域商业现状 36

　　1、主要商圈分布 36

　　2、区域内大型商业项目及专业卖场 38

　　二、项目周边商业状况 39

　　1、周边商业现状 39

　　2、周边商业业态及业种分布 40

　　3、相关区域商业状况 41

　　三、项目周边人口及住宅发展状况 42

　　1、人口状况 42

　　2、住宅发展 43

　　第四部分 定位篇 44

　　一、 总体定位选择 44

　　1、专业型批发市场 44

　　2、大型的生活休闲广场 54

　　3、结论 55

　　二、 业态定位及分布 56

　　1、总体概念——巴扎 56

　　2、业态定位&业态分布——两头主力店+餐饮为主的异域特色风情街 57

　　3、关于引进生活型卖场的说明 65

　　4、关于酒吧业态的说明 69

　　5、关于酒店式公寓的说明 69

　　6、客户定位 70

　　第五部分 销售篇 76

　　一、 销售推盘策略 76

　　二、 回笼资金预估 76