北京养老地产专题研究报告(73页)

　　如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：

　　会所费用：16000 人× 140 美元/ 人=224 万美元

　　高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人=900 万美元

　　合计：224+900=1124 万美元。

　　即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。

　　目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。

　　老年住宅销售的定价策略

　　除产品本身外、细致入微的物业管理与服务才是老年住宅项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。

　　物业服务赢利策略

　　物业服务费

　　由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。

　　各种单项的服务费

　　包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。

　　物业服务中的租赁服务

　　这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。

　　收益模式：产品出售与出租相结合的经营模式，保证部分投资的迅速回收，又可取得长

　　                  期稳定收益。

　　经营管理：可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或则跟专业公司联营，以

　　                  实现长远的经营收益。

　　后期管理：由于老年产品使用周期相对较短，后期空置产品的处理上也要考虑，可以采

　　                  用回购产权或使用权，再进行统一销售或出租，使其良性发展。

　　配套设施：资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。在充分满足住户的前提

　　                 下，可以考虑向周边楼盘或社会开放。