论文-北京某大型城市综合体开发项目可行性研究(103P)

　　目 录

　　第1章 概述 1

　　1.1 引言 1

　　1.2 宏观经济环境概述 2

　　1.3 北京市经济背景 3

　　1.4 北京市社会政策环境 6

　　第2章 项目简介 10

　　2.1 项目的提出 10

　　2.2 规划条件 10

　　2.3 项目的区位条件 11

　　2.3.1 地理位置 11

　　2.3.2 交通环境 11

　　2.3.3 周边自然环境 12

　　2.3.4 人居文化环境 13

　　第3章 写字楼研究 14

　　3.1 写字楼市场研究 14

　　3.1.1 北京总体市场研究 14

　　3.1.2 主要区域市场分析 18

　　3.1.3 周边及竞争物业市场分析 22

　　3.2 本项目写字楼市场定位 28

　　3.2.1 目标客户 28

　　3.2.2 本项目的产品定位 29

　　3.3 本项目写字楼建筑设计 30

　　3.3.1 写字楼的表现形式 30

　　3.3.2 写字楼规模 31

　　3.3.3 写字楼内部硬件设施 32

　　3.3.4 写字楼配套服务设施 32

　　3.3.5 智能大厦 33

　　3.3.6 绿色建筑理念 35

　　3.3.7 写字楼标准 35

　　第4章 商业物业研究 37

　　4.1 商业地产市场分析 37

　　4.1.1 供应分析 37

　　4.1.2 不同类型的商业地产项目 41

　　4.1.3 主要区域市场分析 47

　　4.2 周边及竞争物业市场 52

　　4.2.1 周边商业设施 52

　　4.2.2 竞争商圈的分析与比较 54

　　4.2.3 竞争态势比较 56

　　4.3 需求分析 57

　　4.3.1 北京商业地产需求特点 57

　　4.3.2 本项目基础消费群 59

　　4.4 商业开发的SWOT分析 60

　　4.4.1 优势 60

　　4.4.2 劣势 61

　　4.4.3 机遇 61

　　4.4.4 挑战 62

　　4.5 商业项目定位 62

　　4.5.1 文化定位 62

　　4.5.2 商业定位 62

　　4.5.3 整体主题定位 63

　　第5章 项目投资效益评价 71

　　5.1 合作方式 71

　　5.2 现金流出分析 71

　　5.2.1 土地开发费用 71

　　5.2.2 前期工程费 72

　　5.2.3 建安工程费 72

　　5.2.4 市政配套设施费 73

　　5.2.5 不可预见费 73

　　5.2.6 税费 74

　　5.2.7 管理费用 74

　　5.2.8 销售费用 74

　　5.2.9 经营成本 75

　　5.2.10 现金流出汇总 76

　　5.3 现金流入分析 76

　　5.3.1 土地转让收入 77

　　5.3.2 酒店预售收入 77

　　5.3.3 物业租售收入 77

　　5.3.4 物业租售收入汇总 80

　　5.4 资金缺口估算 82

　　5.5 资金来源与运用 83

　　5.6 投资效益评价 83

　　5.6.1 全投资现金流分析 84

　　5.6.2 自有资金现金流分析 85

　　5.6.3 投资利润分析 86

　　5.6.4 敏感性分析 87

　　第6章 结论 90

　　6.1 项目可行性 90

　　6.2 项目可能存在的风险 91

　　6.3 结束语 91

　　参考文献 92

　　致谢与声明 93