yhly86 2013-09-051622266二星级
价值：6个赢商币文件类型：PDF大小：4.81MB2012深圳华润湖贝项目投资可行性研究报告：
目 录 ................................................................................................................................... 5
第一部分 项目总论 ............................................................................................................... 2
1 项目背景 .......................................................................................................................... 2
2 可行性研究结论 ............................................................................................................... 4
第二部分 项目解析 ............................................................................................................... 9
1 项目区位条件 ................................................................................................................... 9
1.1 项目位置 ................................................................................................................................ 9
1.2 项目四至 .............................................................................................................................. 11
1.3 项目交通 .............................................................................................................................. 12
1.4 周边商业设施 ....................................................................................................................... 14
1.5 周边公共配套 ....................................................................................................................... 16
1.6 区位评价 .............................................................................................................................. 16
2 项目现状条件 ................................................................................................................. 17
2.1 土地权属 .............................................................................................................................. 17
2.2 用地功能 .............................................................................................................................. 18
2.3 建筑性质与利用现状 ............................................................................................................ 18
3 项目规划方案与指标 ...................................................................................................... 20
第三部分 项目宏观背景研究 ............................................................................................... 21
1 深圳市概况 .................................................................................................................... 21
2 深圳市经济发展概况 ...................................................................................................... 21
3 城市规划与未来发展 ...................................................................................................... 24
4 近年房地产政策分析 ...................................................................................................... 26
4.1 土地政策 .............................................................................................................................. 26
4.2 财税政策 .............................................................................................................................. 27
4.3 金融政策 .............................................................................................................................. 27
5 小结与借鉴性 ................................................................................................................. 28
第四部分 项目房地产市场分析 ........................................................................................... 29
1 商业物业市场 ................................................................................................................. 29
1.1 深圳市主要商圈调研 ............................................................................................................ 29
1.2 商业市场小结与借鉴性 ........................................................................................................ 36
2 商务办公市场 ................................................................................................................. 37
2.1 深圳主要商务区介绍 ............................................................................................................ 37
2.2 写字楼市场主要特征分析 .................................................................................................... 39
2.3 小结及借鉴性 ....................................................................................................................... 42
3 高端住宅及公寓市场 ...................................................................................................... 43
3.1 商品住宅市场现状分析 ........................................................................................................ 43
3.2 公寓市场分析 ....................................................................................................................... 47
3.3 小结及借鉴性 ....................................................................................................................... 48
4 高星级酒店市场 ............................................................................................................. 48
4.1 高星级酒店市场规模 ............................................................................................................ 49
4.2 高星级酒店房价及入住率 .................................................................................................... 51
4.3 高星级酒店客源结构 ............................................................................................................ 52
4.4 小结与借鉴性 ....................................................................................................................... 52
5 项目竞争性分析 ............................................................................................................. 52
第五部分 项目定位分析 ...................................................................................................... 55
1 项目SWOT分析 ............................................................................................................ 55
2 项目市场定位 ................................................................................................................. 59
2.1 定位前提 .............................................................................................................................. 59
2.2 总体定位 .............................................................................................................................. 59
2.3 功能定位 .............................................................................................................................. 60
3 项目产品定位 ................................................................................................................. 60
3.1 商业产品定位 ....................................................................................................................... 60
3.2 办公产品定位 ....................................................................................................................... 67
3.3 住宅及商务公寓产品定位 .................................................................................................... 71
3.4 酒店产品定位 ....................................................................................................................... 74
3.5 停车位定价 .......................................................................................................................... 77
3.6 项目产品定位小结 ............................................................................................................... 77
4 项目价格定位综合评估 ................................................................................................... 78
4.1 租售价格评估 ....................................................................................................................... 78
4.2 价格增长率预测 ................................................................................................................... 82
第六部分 项目经济效益评价 ............................................................................................... 86
1 项目应缴纳地价款分析 ................................................................................................... 86
1.1 测算前提条件 ....................................................................................................................... 86
1.2 测算规划指标 ....................................................................................................................... 87
1.3 测算结果 .............................................................................................................................. 88
2 项目拆迁补偿费用 .......................................................................................................... 89
2.1 补偿标准 .............................................................................................................................. 89
2.2 测算结果 .............................................................................................................................. 92
3 项目开发建设进度安排 ................................................................................................... 92
3.1 开发周期及时序安排 ............................................................................................................ 92
3.2 各期开发产品及体量 ............................................................................................................ 93
3.3 项目经营方案 ....................................................................................................................... 94
4 项目总投资估算与资金筹措 ............................................................................................ 95
4.1 测算原则及前提条件 ............................................................................................................ 95
（1）测算期确定 ......................................................................................................................................... 95
（2）贷款利率确定 ..................................................................................................................................... 95
（3）基准收益率的确 定.............................................................................................................................. 95
（4）项目总投资估 算.................................................................................................................................. 96
4.2 项目投资计划 ....................................................................................................................... 98
（1）项目土地费用投入计划 ...................................................................................................................... 98
（2）建设工程款投入计划 .......................................................................................................................... 98
（3）销售回款计划 ..................................................................................................................................... 98
（4）项目资金筹措计 划.............................................................................................................................. 98
5 项目销售、出租收入测算 ............................................................................................... 99
5.1 项目销售收入测算 ............................................................................................................... 99
（1）项目销售规模 ..................................................................................................................................... 99
（2）售价增长率 ......................................................................................................................................... 99
（3）项目销售收入 ................................................................................................................................... 100
（4）项目销售税金及附加 ........................................................................................................................ 100
5.2 项目出租收入测算 ............................................................................................................. 100
（1）项目经营物业指 标............................................................................................................................ 100
（2）项目出租收入 ................................................................................................................................... 101
（3）项目出租经营税金及附加 ................................................................................................................ 101
5.3 酒店经营收入测算 ............................................................................................................. 101
（1）项目经营收入 ................................................................................................................................... 101
（2）项目经营成本及税金 ........................................................................................................................ 101
6 项目财务分析 ............................................................................................................... 102
6.1 项目利润、投资利润率 ...................................................................................................... 102
6.2 项目综合经济效益分析 ...................................................................................................... 103
（1）现金流量分析 ................................................................................................................................... 103
（2）财务净现值 （FNPV）...................................................................................................................... 103
（3）财务内部收益率（FIRR） ................................................................................................................ 103
（4）项目全部投资动态投资回收期 ........................................................................................................ 104
（5）综合财务指标分析结论 .................................................................................................................... 104
附表 .................................................................................................................................... 104
附件 .................................................................................................................................... 105
商圈商业综合评价指标体系，简称“商圈商业力”，是基于商圈人口规模，交通配套、商业规模、商业档次、商业多样性、商业活力以及商业潜力等要素，形成的综合评估商圈商业发展水平的指标体系。
城市商业力，商圈商业力
01 消费趋势——2025年中国消费市场趋势洞察
02 新开项目（2025年11月开业项目趋势分析及热点项目解读）
03 品牌新店（2025年11月新店盘点及案例解读）
04 品牌业态（首层品牌&业态分析）
05 营销案例（11月典型购物中心营销趋势分析及案例分享）
06 资料推荐（2026中国消费新图景报告、中国精锐人群生活方式洞察、春节、年度营销活动方案）
商业市场月报，赢商通会员
《赢商网百强榜2025年度中国领军品牌TOP100和2025年度新兴品牌TOP100》
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