商业地产行业研究报告（49页）

　　商业地产行业研究报告

　　行业概况

　　■ 商业地产是一个资本密集和专业密集的产业，其价值包含着不动产价值和商

　　业运营价值两个要件;商业地产有地产(开发)、资本(投资、金融)和商业三大元

　　素。

　　■ 行业的进入壁垒在于资金门槛高，而持有阶段需要出色的经营和管理能力。

　　■ 商业地产盈利模式：对于开发商而言，可售可租，盈利在于销售收入或者租

　　金；对于运营商来说，盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定

　　租金和管理费为利润主要来源。商业地产是通过租赁运营获得长期回报，追

　　求物业的使用价值和价值增值。

　　■ 商业地产的特性可以简要的概括为：金融性、稀缺性、升值保值性、流通

　　性。

　　■ 影响商业地产主要因素包括：经济发展、产业结构、行业发展周期阶段、区

　　位选择、资金和融资能力、定位以及经营管理能力。由此，其核心指标包

　　括：经济增速、失业率、通胀及利率水平、租金及回报率、空置率等。

　　■ 行业发展现状：中国一线城市，如北京、上海、广州等地，由于其城市化进

　　程最早，其市场也最为成熟，其商业地产总量趋于饱和；融资渠道单一化，

　　变现方式匮乏导致资金错配下的经营短期化，经营模式中出售占很大比重；

　　开发投资和价格与住宅地产出现“双倒挂”

　　■ 收入与成本结构：同等地价和售价情况下，住宅开发由于前期工程、建安成

　　本、期间费用等较低，净利率水平高于写字楼开发。通常情况下，持有类地

　　产公司的回报率为租金回报率为8%，空置率对净租金回报率影响敏感。

　　商业地产投资规律

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