深圳华润置地湖贝项目投资可行性研究报告（115页）

　　深圳华润湖贝项目投资可行性（115页）

　　目 录

　　目 录 ................................................................................................................................... 5

　　第一部分 项目总论 ............................................................................................................... 2

　　1 项目背景 .......................................................................................................................... 2

　　2 可行性研究结论 ............................................................................................................... 4

　　第二部分 项目解析 ............................................................................................................... 9

　　1 项目区位条件 ................................................................................................................... 9

　　1.1 项目位置 ................................................................................................................................ 9

　　1.2 项目四至 .............................................................................................................................. 11

　　1.3 项目交通 .............................................................................................................................. 12

　　1.4 周边商业设施 ....................................................................................................................... 14

　　1.5 周边公共配套 ....................................................................................................................... 16

　　1.6 区位评价 .............................................................................................................................. 16

　　2 项目现状条件 ................................................................................................................. 17

　　2.1 土地权属 .............................................................................................................................. 17

　　2.2 用地功能 .............................................................................................................................. 18

　　2.3 建筑性质与利用现状 ............................................................................................................ 18

　　3 项目规划方案与指标 ...................................................................................................... 20

　　第三部分 项目宏观背景研究 ............................................................................................... 21

　　1 深圳市概况 .................................................................................................................... 21

　　2 深圳市经济发展概况 ...................................................................................................... 21

　　3 城市规划与未来发展 ...................................................................................................... 24

　　4 近年房地产政策分析 ...................................................................................................... 26

　　4.1 土地政策 .............................................................................................................................. 26

　　4.2 财税政策 .............................................................................................................................. 27

　　4.3 金融政策 .............................................................................................................................. 27

　　5 小结与借鉴性 ................................................................................................................. 28

　　第四部分 项目房地产市场分析 ........................................................................................... 29

　　1 商业物业市场 ................................................................................................................. 29

　　1.1 深圳市主要商圈调研 ............................................................................................................ 29

　　1.2 商业市场小结与借鉴性 ........................................................................................................ 36

　　2 商务办公市场 ................................................................................................................. 37

　　2.1 深圳主要商务区介绍 ............................................................................................................ 37

　　2.2 写字楼市场主要特征分析 .................................................................................................... 39

　　2.3 小结及借鉴性 ....................................................................................................................... 42

　　3 高端住宅及公寓市场 ...................................................................................................... 43

　　3.1 商品住宅市场现状分析 ........................................................................................................ 43

　　3.2 公寓市场分析 ....................................................................................................................... 47

　　3.3 小结及借鉴性 ....................................................................................................................... 48

　　4 高星级酒店市场 ............................................................................................................. 48

　　4.1 高星级酒店市场规模 ............................................................................................................ 49

　　4.2 高星级酒店房价及入住率 .................................................................................................... 51

　　4.3 高星级酒店客源结构 ............................................................................................................ 52

　　4.4 小结与借鉴性 ....................................................................................................................... 52

　　5 项目竞争性分析 ............................................................................................................. 52

　　第五部分 项目定位分析 ...................................................................................................... 55

　　1 项目SWOT分析 ............................................................................................................ 55

　　2 项目市场定位 ................................................................................................................. 59

　　2.1 定位前提 .............................................................................................................................. 59

　　2.2 总体定位 .............................................................................................................................. 59

　　2.3 功能定位 .............................................................................................................................. 60

　　3 项目产品定位 ................................................................................................................. 60

　　3.1 商业产品定位 ....................................................................................................................... 60

　　3.2 办公产品定位 ....................................................................................................................... 67

　　3.3 住宅及商务公寓产品定位 .................................................................................................... 71

　　3.4 酒店产品定位 ....................................................................................................................... 74

　　3.5 停车位定价 .......................................................................................................................... 77

　　3.6 项目产品定位小结 ............................................................................................................... 77

　　4 项目价格定位综合评估 ................................................................................................... 78

　　4.1 租售价格评估 ....................................................................................................................... 78

　　4.2 价格增长率预测 ................................................................................................................... 82

　　第六部分 项目经济效益评价 ............................................................................................... 86

　　1 项目应缴纳地价款分析 ................................................................................................... 86

　　1.1 测算前提条件 ....................................................................................................................... 86

　　1.2 测算规划指标 ....................................................................................................................... 87

　　1.3 测算结果 .............................................................................................................................. 88

　　3 项目开发建设进度安排 ................................................................................................... 92

　　3.1 开发周期及时序安排 ............................................................................................................ 92

　　3.2 各期开发产品及体量 ............................................................................................................ 93

　　3.3 项目经营方案 ....................................................................................................................... 94

　　4 项目总投资估算与资金筹措 ............................................................................................ 95

　　4.1 测算原则及前提条件 ............................................................................................................ 95

　　（1）测算期确定 ......................................................................................................................................... 95

　　（2）贷款利率确定 ..................................................................................................................................... 95

　　（3）基准收益率的确定.............................................................................................................................. 95

　　（4）项目总投资估算.................................................................................................................................. 96

　　4.2 项目投资计划 ....................................................................................................................... 98

　　（1）项目土地费用投入计划 ...................................................................................................................... 98

　　（2）建设工程款投入计划 .......................................................................................................................... 98

　　（3）销售回款计划 ..................................................................................................................................... 98

　　（4）项目资金筹措计划.............................................................................................................................. 98

　　5 项目销售、出租收入测算 ............................................................................................... 99

　　5.1 项目销售收入测算 ............................................................................................................... 99

　　（1）项目销售规模 ..................................................................................................................................... 99

　　（2）售价增长率 ......................................................................................................................................... 99

　　（3）项目销售收入 ................................................................................................................................... 100

　　（4）项目销售税金及附加 ........................................................................................................................ 100

　　5.2 项目出租收入测算 ............................................................................................................. 100

　　（1）项目经营物业指标............................................................................................................................ 100

　　（2）项目出租收入 ................................................................................................................................... 101

　　（3）项目出租经营税金及附加 ................................................................................................................ 101

　　5.3 酒店经营收入测算 ............................................................................................................. 101

　　（1）项目经营收入 ................................................................................................................................... 101

　　（2）项目经营成本及税金 ........................................................................................................................ 101

　　6 项目财务分析 ............................................................................................................... 102

　　6.1 项目利润、投资利润率 ...................................................................................................... 102

　　6.2 项目综合经济效益分析 ...................................................................................................... 103

　　（1）现金流量分析 ................................................................................................................................... 103

　　（2）财务净现值（FNPV）...................................................................................................................... 103

　　（3）财务内部收益率（FIRR） ................................................................................................................ 103

　　（4）项目全部投资动态投资回收期 ........................................................................................................ 104

　　（5）综合财务指标分析结论 .................................................................................................................... 104

　　附表 .................................................................................................................................... 104

　　附件 .................................................................................................................................... 105