中国房地产将往何处去

　　中国房地产将往何处去

　　一,做房地产必须理解城市未来会长成什么样子？

　　以后一个城市会长成什么样子，很少有人研究，你做房地产不研究一个城市会长成什么样子，你会吃亏的。

　　1，最中心，核心金融圈，经济圈和核心生活圈。

　　2，核心政务文化区---市政府，各大局委办全部搬到远郊去，拉动城市再发育。

　　3，核心商务圈，外围商务圈，生活圈。

　　4，都市型迷你园区。

　　5，沿高铁的物流园区，工业园区，沿公路交通网的物流园区，工业园区。

　　6，再往外围走，就是工业区，但一定会区块化,。

　　7，互联网产业区，创意产业园区。

　　8，形成几个文化带,---有很多博物馆，景点连缀而成，把城市里的各个这样的重要的力量串在一起。

　　9，然后远郊会是经济园区，科技园区。

　　10，再远一点，会出现以各个企业为核心的企业园区。

　　比如，一个真正睿智的企业家就一定会看到，杭州以后会和英国伦敦的产业结构异常相似，创意产业，高科技，基因产业，次金融中心（各种保险产品，清算中心，各种期货产品，基金产品，全国性的财富管理中心）。

　　二，多种地产形态

　　要破局，战略必须要再规划出新规划。

　　把各种极端的，包括正常的选择，把各种可能的选择都条分缕析的列举在客户面前后，经过理智判断后的选择，最后企业整个班子肯定其中的一条道路，乃至组合出，创新出一条道路，这才是最踏实无悔，最忠诚，最坚持，最理智的选择。哪怕还是坚持现在的选择，就朝这条路走去的时候，就格外坚定，格外清晰。

　　假设以住宅地产为主，积极探索和组合商业地产、工业地产、旅游地产、物流地产、文化地产的话。那要探索一个最基本的问题，这几种形态怎么平衡。如果说住宅地产有了一套比较成熟的管理模式的话，其他模块你们怎么来管理。

　　住宅这一块比较成熟和套路化了，全世界都差不多这么做的-----分段化操作：拿地，规划设计，成本合约，制造，销售，物业，再往前面延伸，再往后面，物业，往上延伸，持有，往下延伸，进行物业深度经营。 而且住宅地产企业的组织能力基本挖掘到头了，其管控模式也都成熟的差不多了----母公司把核心职能与资源配置权拿走，做治理，战略，运营监控，持续监督；而子公司就是个大项目部，在规范规定下带着镣铐跳舞般运行。

　　1，第一个突破，大盘商模式：任何一个开发商都得弄明白，真正令到他们上台阶的就是一生里的那几个超大项目超大盘，没有任何企业躲得过这个规律。

　　用一连串的小项目，缔造我的品牌，拉动我的发展，这其实很困难的。要用大盘模式。

　　1，优质开发团队是稀缺的，所谓千军易得，一将难求，用一个大将去做小盘，这是最大的浪费。一个是职业经理人本身没有成就感，另外公司再舍得激励，经理人的收益也是有上限的。

　　2，大盘模式是从土地整理开始，,通过一系列工作和布置，其实是锁定了土地价格。

　　2，第二维度突破：物流地产、工业地产这么做？文化地产怎么做？我们忘记了用制造思维去做地产，或者单纯用制造思维做地产，都是失败的，地产的综合性太强，必须用金融加制造双思维去做地产。

　　比如工业与物流地产的典范--普洛斯的模式形成了多层次利润模式----土地，房租，或厂租，物流设施，包括仓库。最后他本身还有一个非常大的第三方配货能力、第四方物流解决方案设计能力。其工业-物流地产的特点，是在码头、空港、高铁、高速公路站点非常齐全的地方，通过占据有利的地形，形成多个非常庞大的超级多功能综合体----拥有多个码头，拥有多个货场，拥有多个物流处理中心，分拣中心，多个仓库，它们之间本身就是有机的，你不能把它独立开来，所以它有一个综合运营功能。

　　3，做大代建。真正的一线的开发商，下一步还会大规模做代建。但代建真正要做大靠什么？你的原动力是你的品牌，是你的持续扩张的影响力，你的高可见性的管理体系，否则其他开发商怎么能够接受你的代建呢？简单地说，你代建能够刮走多厚的油呢？

　　现在绿地为什么能够从其他项目上刮走较厚的油呢，因为你共享我的品牌，我的设计再从中赚一道钱，施工保住平均利润就好，但是有现金流支撑母公司的开发主业。

　　最后还有较好的销售技术，销售完了以后，还把你这个城市里的黄金客户名单给拿走，尤其是最近的黄金客户名单，是比较有价值的。极大地支撑公司的发展。

　　因形成强大代建能力，进一步释放对城市级差地租的了解，开发商说穿了就在吃级差地租的钱，土地升值的空间有多大，，一级开发层面利润有多大，二级开发层面，经营方面，开发的空间有多大，租金空间有多大，销售空间有多大，地产金融空间有多大，这才是根本性的一个东西。

　　三，后房地产业共识及地产基金运作

　　房地产行业逐渐形成了后房地产业共识：

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