万D商业地产商业模式研究及项目分析(114页)

　　目 录:

　　万达借鉴适用性分析 .......................................... 3

　　（一）万达集团SWOT分析

　　（二）万达长板与短板分析

　　（三）核心竞争力评价

　　（四）外在、内在竞争力评价5

　　（五）万达的借鉴适用性分析6

　　 一、企业背景7

　　（一）万达概述.7

　　（二）发展历程与企业定位8

　　（三）万达商业地产调整之路的节点性事件10

　　（四）管理团队与企业文化12

　　 （五）组织结构与企业管理13

　　二、发展状况 21

　　（一）业务结构21

　　（二）区域发展战略26

　　（三）产品定位28

　　（四）盈利模式与发展战略29

　　（五）战略合作伙伴34

　　（六）品牌发展战略36

　　三、产品与市场37

　　 （一）主要产品类型及系列设计..37

　　 （二）产品组合构成44

　　 （三）自持/销售比例、租售组合模式..54

　　（四）万达项目业态组合..54

　　（五）当前主要商家构成..57

　　（六）项目孵化操作特点、经营周期....59

　　四、资本与合作...... 66

　　（一）开发、销售、持有物业规模及构成.....66

　　（二）经营利润率情况...67

　　（三）资金来源和融资渠道构成..68

　　 （四）主要资本合作伙伴与合作模式...71

　　（五）近三年经营性指标数据....74

　　 （六）项目合作案例——万达与麦格理的REITs探索...79

　　五、项目获取与开发.. 86

　　（一）项目区域分布、选址标准、开发模式86

　　（二）项目获取途径分析：公开、合作、收购.....88

　　 （三）项目获取的优势资源和商业操作...88

　　六、典型项目特点分析... 89

　　（一）沈阳万达商业广场——败笔与转型......89

　　（二）北京万达广场——万达盈利模式的典范.....96

　　（三）宁波万达广场——第三代产品升级版....104

　　商业地产样本企业研究 2009 年5 月 Page 2 of 113

　　 图 表 目 录

　　表 1： 万达集团SWOT分析...3

　　表 2： 大连万达目前股东情况....13

　　表 3： 2002 年以来大连万达股东变更情况...13

　　表 4： 万达三代产品定位...28 表

　　5： 万达集团产业链环节竞争力.31

　　表 6： 万达战略转变对比..39

　　表 7： 万达持有型物业营业收入合理状态估算.....67

　　表 8： 万达 2009 年初尝试信托融资情况.71

　　表 9： 大连万达商业地产有限公司2007 年度抵押资产情况...72

　　表 10： 按业务类别列示主营业务收入、主营业务成本....74

　　 表 11： 万达商业地产公司2007 年度合并资产负债表..75

　　表 12： 万达商业地产公司2007 年度合并利润表..75

　　表 13： 期初至合并日收入、净利润、现金流量等情况...77

　　表 14： 报告期内新纳入合并范围公司情况..78

　　表 15： 营业收入及营业成本79

　　表 16： 万达商业项目拿地情况.88

　　表 17： 沈阳万达广场散户租金市场报价96

　　表 18： 北京万达广场项目概况..96

　　表 19： 北京万达CBD项目直接成本估算.....99

　　表 20： 北京万达广场购物中心规划和经营情况100

　　表 21： 北京万达广场散户租金市场报价..101

　　表 22： 宁波万达广场散户租金市场报价..109

　　图 1： 大连万达集团管理结构图15

　　图 2： 万达集团项目管控体系...18

　　图 3： 万达集团业务结构图..22

　　图 4： 万达地产区域分布图..26

　　图 5： 万达集团商业模式演变图...29

　　图 6： “现金流滚资产”——万达地产盈利模式的精髓...30

　　图 7： 订单商业地产模式...32

　　图 8： 万达与麦格理的REITs探索......80

　　图 9： CMBS融资图.....82

　　图 10： 重组前后对比图....84

　　图 11： 北京CBD万达广场总体规划图.......97

　　图 12： 宁波万达广场总体规划图.......106