商业地产策划

　　商业地产策划

　　一、商业地产策划流程示意图 

　　选址 → 为商用服务的商业定向 → 建筑结构规划 → 招商方案 → 商业定位 → 商业设计 → 招商方案 → 建筑结构规划 → 审批（NO/YES）→ 选择经营方式（NO/YES）→ 执行 → 审批（NO/YES）→ 执行 → 审批（NO/YES）→ 物业规划 → 销售（出租/联营/自营/销售方案）→  为选址服务的商业定向(立项/审批) → 管理团队规划

　　二、 商业地产策划概念

　　1. 定义

　　商业地产：为商业使用开发的地产项目。

　　商业地产策划：针对商业地产项目所做的研究、创意、设计及运筹。

　　2. 商业地产策划内容

　　1) 选址                    2) 经营方式               3) 商业定向

　　4) 商业定位                5) 建筑结构               6) 商业设计

　　7) 执行方案

　　3. 商业地产的性质

　　通过商业价值实现地产投资价值，换句话说，投资商业地产，不是为了做商业，而是通过商业使用价值的推出完成地产投资。

　　从这一性质可知，投资商业地产的本质是创造物业的使用价值，并不是房屋本身，能获得多少投资回报取决于房屋的商业使用价值的高低。

　　4. 商业地产的特点

　　商业地产投资，一般情况下比住宅地产成本低，而收益要比住宅地产高很多，属于高回报投资。同时，也属于高风险投资。因为,只有商业策划得好，商用价值高，投资回报才高。相反，一旦商业策划失败，就会变成问题楼盘。

　　如果开发商实力不是很强，投资预期是快卖快收益，则风险更大，一旦商业策划失败，会使投资者陷于两难，即：快卖回报不足，心痛不肯，待价而沽又不知哪一天出手，使短线投资变为长线，给资金周转带来问题。