2011年江苏省南京万D项目经济测算分析报告（69页）

　　2011年南京万达项目经济测算分析报告：

　　一、项目总论（序）... 6

　　（一） 项目背景... 6

　　1、 项目名称... 6

　　2、 开发公司背景简介... 6

　　3、 研究工作依据... 7

　　4、 项目规划设计要点... 7

　　（二）可行性研究结论... 7

　　1、 市场预测... 7

　　2、 项目建设进度... 8

　　3、 投资估算和资金筹措... 8

　　4、 项目综合评价结论... 9

　　二、项目投资环境和宏观市场研究... 10

　　宏观经济指标... 10

　　1、GDP及其增长... 10

　　2、人均GDP及其增长... 11

　　3、固定资产投资及其增长... 12

　　4、支柱产业发展状况... 12

　　5、人口数量及其特征... 13

　　6、人均可支配收入及其增长... 14

　　7、社会消费品零售总额及其增长... 15

　　8、房地产开发完成投资额及其增长... 15

　　三、南京市房地产市场分析... 17

　　（一）甲级写字楼市场分析... 17

　　1、甲级写字楼解析... 17

　　2、南京甲级写字楼市场发展概述... 18

　　3、南京甲级写字楼市场当前供应状况... 18

　　4、南京甲级写字楼分布... 19

　　5、南京甲级写字楼市场需求状况及空置率... 19

　　6、南京甲级写字楼市场租金及售价... 20

　　7、南京甲级写字楼市场未来供应状况... 21

　　8、本项目全面竣工时（2016年）面临的市场状况预测... 22

　　9、南京甲级写字楼市场小结... 23

　　（二）优质商业市场分析... 24

　　1、优质商业定义... 24

　　2、南京优质商业发展概述... 24

　　3、南京优质商业市场当前供应状况... 25

　　4、南京现有优质商业分布... 25

　　5、南京优质商业市场需求及空置率... 26

　　6、南京优质商业市场租金... 26

　　7、南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势... 27

　　8、南京优质商业市场小结... 28

　　（三）五星级酒店市场分析... 29

　　1、南京五星级酒店市场发展概述... 29

　　2、南京五星级酒店市场当前供应状况... 29

　　3、南京五星级酒店分布... 30

　　4、南京五星级酒店需求状况及入住率... 31

　　5、南京五星级酒店平均房价趋势... 31

　　6、南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势... 32

　　7、南京五星级酒店市场小结... 33

　　（四）中高档公寓市场分析... 34

　　1、中高档公寓定义... 34

　　2、南京中高档公寓市场发展概述... 34

　　3、南京中高档公寓市场当前供应状况... 34

　　4、南京中高档公寓市场分布... 35

　　5、南京中高档公寓市场需求状况及销售率... 36

　　6、南京中高档公寓市场售价趋势... 36

　　7、南京中高档公寓市场未来供应状况... 37

　　8、南京中高档公寓市场小结... 37

　　（五）国际标准服务式公寓市场分析... 38

　　1、国际标准服务式公寓定义... 38

　　2、南京国际标准服务式公寓发展概述... 38

　　3、南京国际标准服务式公寓当前供应状况... 39

　　4、南京国际标准服务式公寓需求状况及出租率... 40

　　5、南京国际标准服务式公寓平均租金趋势... 40

　　6、南京国际标准服务式公寓未来供应状况... 41

　　7、南京国际标准服务式公寓市场小结... 41

　　四、项目分析与定位规划... 42

　　（一）地块解析... 42

　　1、地理位置... 42

　　2、周边交通分析... 42

　　3、项目周边设施及景观资源分布... 44

　　4、地块基地分析... 44

　　（二）项目分析（SWOT分析）... 46

　　1、项目优势（Strength）... 46

　　2、项目劣势（Weakness）... 47

　　3、项目机会（Opportunity）... 48

　　4、项目威胁（Threats）... 48

　　（三）项目评价... 50

　　五、项目定位与规划... 51

　　（一）项目定位... 51

　　1、项目整体定位... 51

　　2、商业是城市综合体的核心驱动力... 52

　　3、持有型物业与销售型物业关系... 52

　　（二）城市综合体各元素初步定位... 54

　　1、项目商业定位方向研判... 54

　　2、其他功能的初步定位... 55

　　(三) 各功能板块发展概念... 56

　　1、商业... 56

　　2、甲级写字楼... 57

　　3、酒店及服务式公寓... 57

　　4、销售型物业发展定位... 58

　　(四) 项目经营管理... 59

　　六、项目开发建设进度安排... 60

　　（一） 项目整体开发建设的原则... 60

　　1、项目整体开发目标... 60

　　2、项目开发时序原则... 61

　　（二） 项目开发横道图... 62

　　七、投资估算与资金筹措... 64

　　（一）项目总投资估算... 64

　　（二）资金筹措... 65

　　1、资金来源... 65

　　2、项目筹资方案... 65

　　八、对该项目的财务评价... 65

　　（一）评价的基本假设... 66

　　（二）财务分析结果... 67

　　1、编制现金流量表... 67

　　2、财务指标... 70

　　3、敏感度分析... 71

　　（三）财务评价... 72

　　1、可行性... 72

　　2、偿债能力评价... 72

　　九、项目风险分析及防范措施... 73

　　（一）国家宏观调控政策分析及相应措施... 73

　　1、稳定房价不等于降低房产的绝对价位... 73

　　2、房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度... 74

　　3、宏观调控不改行业长期向好... 74

　　4、商业地产前景广阔，商业地产是未来重要投资方向... 74

　　5、相应措施... 75

　　（二）政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施... 76

　　（三）施工建设过程中的风险及防范措施... 77

　　（四）市场风险及防范措施... 79

　　1、南京商业地产前景较好... 79

　　2、控制市场风险措施... 79

　　（五）内部经营管理的风险及防范措施... 81

　　1、科学的决策管理程序... 81

　　2、严格的工作流程制度和审批程序制度... 81

　　3、公正的招投标管理制度... 81

　　4、施工管理制度... 81

　　5、严密的财务管理制度... 82

　　6、营销及招商管理制度... 82