2012年第二季度房地产行业研究季报

　　2012年第二季度房地产行业研究季报：

　　前言：两难下的非典型变局 4

　　一、7月经济数据显示经济探底仍在继续 5

　　二、经济两难的内在逻辑矛盾——房价上涨、审慎研判抬头 7

　　三、经济增长的底线——决定短期政策取向 9

　　四、地方政府担纲的后续影响——未来土地财政再成焦点 10

　　五、房调回冷下——下半年房地产不好不坏 12

　　六、土地市场：下半年供应增加、2013年值得关注 15

　　（1）上半年土地市场惨淡——下半年进入供应增加周期 15

　　（2）土地市场内在变化的逻辑值得关注 15

　　七、地产金融：压力未解、创新积极 17

　　（1）房地产信贷——收缩延续，未见实质好转 17

　　（2）房地产信托——压力未解 19

　　（3）行业自筹——活跃但不健康 20

　　（4）房地产融资创新积极并有亮点 21

　　八、房地产市场：重回基本面研究 22

　　（1）住宅新开工快速下行对供应的扭曲加剧 22

　　（2）金九银十将如何？ 23

　　（3）行业转型——长短结合 25

　　图表目录

　　图表 1：GDP增速下行趋势未得到抑制. 6

　　图表 2：7月份CPI增长跌破2% 图表 3：7月PPI同比下降2.9% 6

　　图表 4：近期宏观形势要点. 7

　　图表 5:规模以上工业增加值当月同比增速 图表 6:全社会用电量当月同比增速. 7

　　图表 7:国统局PMI与汇丰PMI指数走势 图表 8:进出口额同比增长率. 8

　　图表 9:社会消费品零售总额同比增长率 图表 10:外汇占款变动. 8

　　图表 11:预计下半年适度放宽货币政策 图表 12:Ｍ２符合年初政策目标. 9

　　图表 13:房地产就业人数及其占比. 10

　　图表 14：城镇失业人口与失业率. 11

　　图表 15：2012年1-7月汇丰中国就业数据. 11

　　图表 16：M2/名义GDP仍在高位. 12

　　图表 17:投资拉动地方政府将担纲. 12

　　图表 18:房调基调、政策储备和业界反馈. 14

　　图表 19:地方政府官员城市发展能力基础评价. 17

　　图表 20：地市级官员本科专业分布 图表 21：地市级官员硕士专业分布. 18

　　图表 22：房地产开发贷仍紧缩. 19

　　图表 23：房地产贷款总量小幅上涨. 19

　　图表 24：购房贷款投放增量属成交拉动. 19

　　图表 25：房地产信托表化情况. 20

　　图表 26：房地产资金来源. 21

　　图表 27：房企自筹资金比例上升. 21

　　图表 28:社会融资问题变化情况. 22

　　图表 29：新开工仍将对房地产投资形成下拉. 24

　　图表 30：房地产新开工情况得到确认 图表 31：房地产竣工情况. 24

　　图表 32：建材累计同比增速变化趋势 图表 33：存贷款基准利率、CPI、房贷利率走势图. 24

　　图表 34：一线城市商品住宅消化周期. 25

　　图表 35：二线城市商品住宅消化周期. 25

　　图表 36：三四线城市商品房消化周期. 26