2012年1月到6月江苏省常熟市房地产市场半年报（41页）

　　2012年1月到6月常熟市房地产市场半年报：

　　在未来几年，城市综合体必然会迎来它的拐点——去城市化。但去城市化，不

　　是说不再进行城市化，而是要在城市化的过程中夯实之前所欠缺的基础，补掉从前所

　　遗留下来的阙漏，做真正的城市化，而不是伪城市化或者表面的城市化。

　　最近，城市综合体正如火如荼的发展。数据显示，截止2011年12月我国综合体总

　　存量在1000万平方米以上的城市就有北京、沈阳和重庆，而上海、广州、成都的城市

　　综合体的存量也在500万平方米以上，同时，城市综合体发展趋势已经深入二线城市。

　　城市综合体的蓬勃发展与中国近十年城市化高速发展是密切相关的。城市化率从

　　十年前的37.66%到2011年年底的47%，十年间增长了10.34%。中国城市化的速度在全

　　球范围内都位列前茅。方兴未艾的大环境中，城市综合体的“大、干、快、上”，也

　　变得自然而然。针对全国20个重点城市进行分析，数据显示，从区域属性来看，在城

　　市新区的城市综合体占比高达48.9%；从轨道交通角度分析，这些城市未来增加的城

　　市综合体只有42.1%靠近轨道交通，比已开业综合体项目比例低了接近10%；从城市角

　　度分析，预计未来3-5年内城市综合体增量将以中西部为主，其中成都将成为一枝独

　　秀，增量接近3000万平米，达到2757万平米。而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个

　　中西部重点城市，增量均在1500万平米以上……这些数字无不反映出中国城市化中存

　　在的问题。中国最近十年的城市化实质是指标城市化，完成了集体土地变成国有土地

　　的过程，农村人口转非农村人口的过程，但是城市化中的其他要素，比如：产业的投

　　入、基础设施的完善、商业配套的跟进和高素质人口的导入等，都还远未到位。

　　在如此背景下，城市综合体必然会迎来它的拐点——去城市化。在未来几年，中

　　国会有一个“去城市化”的过程，来解决过去十年高速城市化发展产生的问题。此处

　　所谓的“拐点”，不是再无综合体。我们要从综合体的高速发展中重新再清醒一下，

　　要从供求关系本身来考虑综合体的数量，要从企业的运营实力来考虑综合体的经营，

　　要从居民的消费能力来考虑综合体的未来发展。既然是拐点，则必有风险。经历了这

　　个过程，城市综合体的发展会更加成熟。去城市化，不是说不再进行城市化，而是要

　　在城市化的过程中夯实之前所欠缺的基础，补掉从前所遗留下来的阙漏，做真正的城

　　市化，而不是伪城市化或者表面的城市化。中国发展太快，冷静一下，可能更好。