2013年上海房地产市场发展研究报告（97页）

　　2013年上海房地产市场发展研究报告：

　　摘要 ................................................................................................................................................... 2

　　一、 经济环境：经济运行总体呈现稳中有进的态势 ..................................................................... 4

　　二、 政策环境：稳增长背景下，调控方向不变 .......................................................................... 15

　　1. 商品房市场政策：稳增长背景下，楼市的调控方向不变 ............................................................. 15

　　2. 继续推进土地管理制度改革，适时调整供地计划 ....................................................................... 16

　　3. 保障房：加大资金支持力度，提前完成保障房建设目标 ............................................................. 17

　　4. 房产税试点范围有望扩大，推进房地产税收体制改革 ................................................................ 18

　　5. 货币政策：稳增长背景下，央行2次降准2次降息 ................................................................... 18

　　6. 上海微调政策坚守限购红线，支持刚需意图明显 ....................................................................... 20

　　三、 市场分析：下半年住宅市场回暖，商业用房价格累计三年上涨幅度最大 ........................... 21

　　1. 商品房市场：整体回暖，住宅市场反弹更明显 ........................................................................... 21

　　2. 住宅市场：量价齐升，下半年去化较好 ...................................................................................... 26

　　3. 写字楼：投资额创历史新高，供求均出现回落 ........................................................................... 57

　　4. 商业用房：投资、新开工、价格继续增长，供求出现下滑 ......................................................... 63

　　5. 二手房市场：成交回升明显，成交套数占比超过新房 ................................................................ 72

　　四、 土地市场：全年量价齐跌，下半年有一定回暖 ................................................................... 77

　　1. 土地价格：楼面均价同比继续下降，平均溢价率持续走低 ......................................................... 77

　　2. 土地成交：土地成交面积出现下降，住宅用地降幅最大 ............................................................. 79

　　3. 土地推出：土地推出总量有所减少，动迁安臵房用地略有增加 .................................................. 81

　　4. 土地出让金：出让金较上年继续下降，销售额出现上升 ............................................................. 81

　　5. 地王：十大地王土地总成交金额回升，溢价率大幅下跌 ............................................................. 82

　　五、 开发企业：房企业绩全线飘红，市场集中度持续提高 ........................................................ 88

　　1. 市场份额：龙头房企表现突出，市场占有率进一步提高 .............................................................. 88

　　2. 拿地情况：土地出让金同比继续下降，品牌房企土地市场表现活跃 ............................................ 92

　　3. 资金来源：房企资金来源总量大幅上涨，自筹资金占比大幅下跌 ................................................ 93

　　六、 市场展望：总体市场向好，行业集中度继续提高 ............................................................... 94

　　1. 政策趋势：支持合理性住房需求为主要方向 ................................................................................ 94

　　2. 房产市场：量价齐升程度有限，市区或将继续领涨 ..................................................................... 94

　　3、土地市场：土地出让紧缩，房企利润或将下降 ........................................................................... 95

　　4. 企业表现：龙头房企表现突出，行业集中度进一步提高 .............................................................. 95