国泰君安房地产资金链专题研究之一:房地产信托保兑付

zhaot90 2013-01-291618026一星级

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  1.房地产信托融资简介.................................................................................................................................................3

  1.1.贷款型信托融资模式..........................................................................................................................................4

  1.2.股权型信托融资模式..........................................................................................................................................4

  1.3.混合型信托融资模式..........................................................................................................................................4

  1.4.财产受益型信托融资模式..................................................................................................................................4

  2.紧缩政策下房地产信托融资爆发式成长.................................................................................................................6

  2.1.银行信贷:限购限贷下的信贷收紧..................................................................................................................6

  2.2.国内资本市场融资:房地产资本市场融资基本被停......................................................................................7

  2.3.信托融资:规模增长、收益率攀升..................................................................................................................7

  2.3.1.房地产信托规模逆趋势化增长,2011年3季度环比增速放缓...........................................................7

  2.3.2.房地产信托收益屡创新高........................................................................................................................9

  3.房地产信托进入密集兑付期...................................................................................................................................10

  3.1.房地产信托进入密集兑付期,兑付压力会持续到2013年..........................................................................10

  3.2.2012年因流动性紧张、到期的房地产信托融资门槛和风险控制相对宽松,兑付风险较大....................11

  3.2.1.2012年上半年为流动性最紧张的时刻.................................................................................................11

  3.2.2.2012年上半年到期房地产信托融资门槛和风险控制相对宽松,政策监管10年底开始逐步加严11

  3.2.3.2012年上半年一旦出现兑付危机,将对整个房地产信托行业造成不利影响.................................13

  3.3.部分发行规模较大、集中到期的公司兑付压力较大....................................................................................13

  3.3.1.部分上市公司房地产信托发行规模较大..............................................................................................13

  3.3.2.重点关注偿债压力大的公司..................................................................................................................13

  4.预计部分中小开发商资金链将有断裂的可能.......................................................................................................17

  5.房地产信托不能兑付下的解决之道:困难重重...................................................................................................17

  5.1.开发商项目信托风险暴露,保兑付提上议程.................................................................................................17

  5.2.开发商项目信托兑付危机化解之道................................................................................................................18

  5.2.1.延期兑付..................................................................................................................................................18

  5.2.2.借新还旧..................................................................................................................................................18

  5.2.3.第三方接盘,项目重组,出售抵押资产偿还投资者..........................................................................19

  5.2.4.自有资金接盘..........................................................................................................................................19

  6.房地产信托的集中到期,将促使基本面见底,以万科为代表的资金充裕龙头将迎来更大并购机会。维持行

  业增持评级,建议积极配置。..................................................................................................................................20

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