国泰君安房地产资金链专题研究之一：房地产信托保兑付

　　1.房地产信托融资简介.................................................................................................................................................3

　　1.1.贷款型信托融资模式..........................................................................................................................................4

　　1.2.股权型信托融资模式..........................................................................................................................................4

　　1.3.混合型信托融资模式..........................................................................................................................................4

　　1.4.财产受益型信托融资模式..................................................................................................................................4

　　2.紧缩政策下房地产信托融资爆发式成长.................................................................................................................6

　　2.1.银行信贷：限购限贷下的信贷收紧..................................................................................................................6

　　2.2.国内资本市场融资：房地产资本市场融资基本被停......................................................................................7

　　2.3.信托融资：规模增长、收益率攀升..................................................................................................................7

　　2.3.1.房地产信托规模逆趋势化增长，2011年3季度环比增速放缓...........................................................7

　　2.3.2.房地产信托收益屡创新高........................................................................................................................9

　　3.房地产信托进入密集兑付期...................................................................................................................................10

　　3.1.房地产信托进入密集兑付期，兑付压力会持续到2013年..........................................................................10

　　3.2.2012年因流动性紧张、到期的房地产信托融资门槛和风险控制相对宽松，兑付风险较大....................11

　　3.2.1.2012年上半年为流动性最紧张的时刻.................................................................................................11

　　3.2.2.2012年上半年到期房地产信托融资门槛和风险控制相对宽松，政策监管10年底开始逐步加严11

　　3.2.3.2012年上半年一旦出现兑付危机，将对整个房地产信托行业造成不利影响.................................13

　　3.3.部分发行规模较大、集中到期的公司兑付压力较大....................................................................................13

　　3.3.1.部分上市公司房地产信托发行规模较大..............................................................................................13

　　3.3.2.重点关注偿债压力大的公司..................................................................................................................13

　　4.预计部分中小开发商资金链将有断裂的可能.......................................................................................................17

　　5.房地产信托不能兑付下的解决之道：困难重重...................................................................................................17

　　5.1.开发商项目信托风险暴露,保兑付提上议程.................................................................................................17

　　5.2.开发商项目信托兑付危机化解之道................................................................................................................18

　　5.2.1.延期兑付..................................................................................................................................................18

　　5.2.2.借新还旧..................................................................................................................................................18

　　5.2.3.第三方接盘，项目重组，出售抵押资产偿还投资者..........................................................................19

　　5.2.4.自有资金接盘..........................................................................................................................................19

　　6.房地产信托的集中到期，将促使基本面见底，以万科为代表的资金充裕龙头将迎来更大并购机会。维持行

　　业增持评级，建议积极配置。..................................................................................................................................20