2012年广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究报告（99页）

　　广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究报告：

　　报告说明及编制情况 ............................................................................................... 4

　　第一部分 项目总论 ............................................................................................... 6

　　1.1项目概况 ............................................................................................................................. 6

　　1.2项目经济技术指标 ............................................................................................................. 9

　　1.3报告总述 ........................................................................................................................... 10

　　第二部分 广州经济环境研究 ............................................................................. 11

　　2.1中国及广东省宏观经济背景分析 ................................................................................... 11

　　2.1.1 中国经济现状 ....................................................................................................... 11

　　2.1.2 中国经济趋势分析 ............................................................................................... 11

　　2.2广州市概况 ....................................................................................................................... 12

　　2.2.1 行政区划及地位 ................................................................................................... 12

　　2.2.2 广州市经济现状 ................................................................................................... 13

　　2.2.3 广州市城市规划 ................................................................................................... 13

　　2.2.4 广州市交通网线规划 ........................................................................................... 15

　　2.2宏观经济分析 ................................................................................................................... 17

　　2.2.1整体经济健康发展，充满活力 ............................................................................ 17

　　2.2.2固定资产投资快速增长，房地产投资稳步上升 ................................................ 18

　　2.2.3城建投入大手笔 .................................................................................................... 19

　　2.2.4可支配收入增长平稳 ............................................................................................ 20

　　本章小结 ................................................................................................................................. 21

　　第三部分 广州市房地产市场分析 ...................................................................... 22

　　3.1土地市场表现 ................................................................................................................... 22

　　3.2商品房市场表现 ............................................................................................................... 23

　　3.3住宅市场表现 ................................................................................................................... 23

　　3.4广州市商业市场 ............................................................................................................... 25

　　3.4.1 广州商业市场所处的历史阶段 ........................................................................... 25

　　3.4.2 广州市商铺市场分布格局 ................................................................................. 25

　　3.4.3 租金现状 ................................................................................................................ 27

　　3.4.4未来大型商业项目供应 ........................................................................................ 28

　　3.5广州市写字楼市场 ........................................................................................................... 29

　　3.5.1写字楼发展格局 .................................................................................................... 29

　　3.5.2广州市甲级写字楼总体现状 ................................................................................ 32

　　3.6广州市高级公寓市场 ....................................................................................................... 35

　　3.6.1公寓分布 ................................................................................................................ 35

　　3.6.2租金售价状况 ........................................................................................................ 35

　　3.7 广州市高星级酒店市场分析 .......................................................................................... 37

　　3.7.1 高星级酒店市场总体概况 ................................................................................... 37

　　3.7.2 高星级酒店市场供需情况 ................................................................................. 38

　　3.7.3 高星级酒店市场房价 ......................................................................................... 38

　　3.7.4 高星级酒店市场未来展望 ................................................................................. 40

　　3.8政策及走势分析 ............................................................................................................... 42

　　本章小结 ................................................................................................................................. 43

　　第四部分 区域市场及项目分析 ............................................................................ 45

　　4.1 大坦沙岛总体规划 .......................................................................................................... 45

　　4.1.1 定位与功能 ........................................................................................................... 45

　　4.1.2 空间格局 ............................................................................................................... 46

　　4.1.3 交通 ....................................................................................................................... 46

　　4.2 区域房地产市场 .............................................................................................................. 47

　　4.2.1 地产市场现状 ....................................................................................................... 47

　　4.2.2 区域住宅及公寓市场供需分析 ......................................................................... 48

　　4.2.3 区域板块商业地产市场供需分析 ....................................................................... 51

　　4.3 大坦沙岛房地产市场发展前景 ...................................................................................... 53

　　本章小结 ................................................................................................................................. 54

　　第五部分 项目价值分析 ....................................................................................... 55

　　5.1地理区位及交通 ............................................................................................................... 55

　　5.2周边配套及地块环境 ....................................................................................................... 55

　　5.3商务及商业氛围 ............................................................................................................... 58

　　5.4 项目SWOT分析 ............................................................................................................. 58

　　5.4.1 项目优势、劣势分析 ........................................................................................... 58

　　5.4.2 项目机会、威胁分析 ........................................................................................... 58

　　5.4.3 劣势及威胁改进建议 ........................................................................................... 59

　　本章小结 ................................................................................................................................. 59

　　第六部分：项目发展建议 ..................................................................................... 60

　　6.1 盈利模式思考 .................................................................................................................. 60

　　6.1.1常见商业赢利模式 ................................................................................................ 60

　　6.1.2 本项目商业部分赢利模式建议 ........................................................................... 61

　　6.2 项目定位思考 .................................................................................................................. 62

　　6.2.1 产品布局思考 ....................................................................................................... 62

　　6.2.2 裙楼经营定位思考 ............................................................................................... 63

　　6.2.3 塔楼（中高端商务公寓）定位思考 ................................................................... 65

　　6.3 产品规划 .......................................................................................................................... 66

　　6.3.1 总体规划建议 ....................................................................................................... 66

　　6.3.2 产品类型、功能及户型 ....................................................................................... 66

　　6.3.3 建筑理念及风格 ................................................................................................... 68