huaxing 2013-01-09155833二星级
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长沙松雅湖环湖项目区域性整体策划：
1. 项目研究思路........................................................ 4
1.1 项目研究结构.............................................................................................................. 4
1.2 项目目标体系建立...................................................................................................... 4
2. 项目开发条件分析.................................................... 5
2.1 项目概况..................................................................................................................... 5
2.2 区域交通..................................................................................................................... 5
2.3 周边环境..................................................................................................................... 6
2.4 项目分析小结.............................................................................................................. 7
3. 区域背景分析........................................................ 9
3.1 项目地理区位.............................................................................................................. 9
3.2 区域经济发展.............................................................................................................. 9
3.3 区域规划与定位........................................................................................................ 11
3.4 区域产业................................................................................................................... 14
3.5 交通分析................................................................................................................... 16
3.6 区域其他资源............................................................................................................ 18
3.7 区域背景分析小结.................................................................................................... 21
4. 土地市场分析....................................................... 22
4.1 长沙市整体土地市场供求关系分析........................................................................ 22
4.2 长沙市各区域土地供求特征（2009 年）............................................................... 22
4.3 长沙市整体土地市场成交价格................................................................................ 24
4.4 竞争或典型地块的土地价格分析............................................................................ 25
4.5 土地政策回顾和分析................................................................................................ 27
4.6 土地市场分析小结.................................................................................................... 28
5. 长沙高档房地产市场分析............................................. 29
5.1 长沙别墅市场概况.................................................................................................... 29
5.2 高档高层产品概况.................................................................................................... 32
5.3 长沙高档房地产市场小结........................................................................................ 33
6. 项目解析........................................................... 34
6.1 项目发展PEST 分析................................................................................................ 34
6.2 项目发展SWOT 分析.............................................................................................. 34
6.3 项目需解决的核心问题............................................................................................ 35
7. 案例研究........................................................... 36
7.1 案例选取标准............................................................................................................ 36
7.2 华侨城....................................................................................................................... 36
7.3 天津东丽湖................................................................................................................ 38
7.4 东莞松山湖................................................................................................................ 41
7.5 案例分析小结............................................................................................................ 44
8. 项目定位........................................................... 46
8.1 项目发展目标............................................................................................................ 46
8.2 项目核心价值提炼.................................................................................................... 46
8.3 项目定位思考............................................................................................................ 47
8.4 项目角色定位............................................................................................................ 47
8.5 项目整体定位............................................................................................................ 48
8.6 项目形象定位............................................................................................................ 48
8.7 项目功能定位............................................................................................................ 49
8.8 项目功能布局概念规划............................................................................................ 49
9. 项目土地运营策略................................................... 53
9.1 区域土地开发运营模式............................................................................................ 53
9.2 区域土地开发运营策略............................................................................................ 54
9.3 区域土地开发运营实施策略.................................................................................... 55
9.4 土地出让策略............................................................................................................ 56
10. 区域土地投融资模式与财务分析....................................... 59
10.1 常规项目开发融资模式介绍................................................................................ 59
10.2 项目的成本预估.................................................................................................... 61
10.3 项目的收益预估.................................................................................................... 62
11. 土地包装与营销推广................................................. 64
11.1 推广战略................................................................................................................... 64
11.2 推广思路................................................................................................................... 66
11.3 推广手段................................................................................................................... 67
11.4 推广渠道................................................................................................................... 69
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