北京核心型私募地产基金与城市综合体中的轻重资产分离报告（35页）

　　北京核心型私募地产基金与城市综合体中的轻重资产分离报告：

　　（一）、城市综合体中的轻重资产分离困境 .................................................................................... 3

　　1．1 城市综合体的困境 ............................................................................................................... 3

　　1．2 私募地产基金的逆向思维 .................................................................................................... 5

　　（二）、核心型基金的发展与轻重资产的分离趋势 ......................................................................... 5

　　2．1 从物流地产基金的发展看核心型基金的作用 ..................................................................... 5

　　2．2 物流地产基金与轻重资产分离趋势..................................................................................... 7

　　2．3 用核心型基金分离轻重资产 ................................................................................................ 8

　　2．4 保险资金与核心型基金的匹配 ............................................................................................ 9

　　（三）、核心型基金模式的原理分析.............................................................................................. 10

　　3．1 普洛斯的轻资产扩张 ......................................................................................................... 10

　　3．2 基金模式的业务架构 ......................................................................................................... 12

　　3．3 基金模式的杠杆效应 ......................................................................................................... 13

　　3．4 基金模式下收益来源的多样化与回报率的提升................................................................ 16

　　3．4 基金模式下开发收益的提前兑现与资金的回笼................................................................ 19

　　3．7 基金模式的小结 ................................................................................................................. 21

　　（四）、核心型基金的发起：公司整体的资产平衡 ....................................................................... 22

　　4．1 基金模式的潜在风险 ......................................................................................................... 22

　　4．2 基金模式下各类资产的比例均衡 ...................................................................................... 23

　　4．3 均衡比例下的匀速增长与周转率上限 ............................................................................... 25

　　4．4 启示：核心型基金的发起不是孤立的决策，而是各部门的平衡 ..................................... 26

　　（五）、核心型基金模式设计的具体问题 ...................................................................................... 27

　　5．1 基金定位 ............................................................................................................................ 27

　　5．2 基金规模 ............................................................................................................................ 27

　　5．3 发起人的持股比例 ............................................................................................................. 29

　　5．4 管理费及业绩提成 ............................................................................................................. 30

　　5．5 关联交易的公允性：资本化率+对赌条款 ......................................................................... 32

　　5．6 基金期限和业绩结算期 ..................................................................................................... 33

　　5．7 基金的退出渠道 ................................................................................................................. 34

　　5．7．1 基金延期 .................................................................................................................. 34

　　5．7．2 新基金吸收合并旧基金 ........................................................................................... 34

　　5．7．3 基金资产上市........................................................................................................... 35

　　5．7．4 资产清算转让........................................................................................................... 35