2011多元金融时代地产企业模式转型（42页）

　　（一）风险与机会：2300 亿收购市场酝酿中 ....................................................... 4

　　1．1 高房价压力依然存在，调控力度不减 ................................................................................. 4

　　1．2 通涨预期下的调控，一场持久战 ........................................................................................ 5

　　1．3 持续调控中，行业整体已接近负债上限 ............................................................................. 6

　　1．4 调控的一端：20-30%企业面临洗牌 .................................................................................... 7

　　1．5 调控的另一端：30%企业保留低谷扩张能力 ...................................................................... 7

　　1．6 风险与机遇：2300 亿收购市场正在酝酿 ............................................................................ 8

　　（二）多元金融时代地产行业金融模式转型 ........................................................ 9

　　2．1 什么是多元金融时代？ ....................................................................................................... 9

　　2．2 多元金融时代，评价标准在改变 ........................................................................................ 9

　　2．3 关注风险回报：地产行业的“暴利”分解 ......................................................................... 9

　　2．4 资产依赖性扩张的回报率瓶颈 .......................................................................................... 12

　　2．5 从“重资产模式”到“轻资产模式” ............................................................................... 13

　　2．6 轻资产模式下的“效率隐含回报” ....................................................................................... 15

　　2．7 反“暴利”时代，盈利模式的改变................................................................................... 17

　　2．8 周转率对利润率的替代 ..................................................................................................... 18

　　2．9 回报率的“短板效应” .......................................................................................................... 19

　　2．10 扩张速度减慢，回报率不一定降低................................................................................. 21

　　（三）多元金融时代地产行业商业模式选择 ...................................................... 22

　　3．1 地产企业的商业模式：3 个维度、9 种模式 ..................................................................... 22

　　3．2 当前环境下的商业模式比较 .............................................................................................. 24

　　3．3 规模化VS.高端化 ................................................................................................................ 25

　　3．4 城镇化模式崛起 ................................................................................................................. 27

　　3．5 区域龙头：发达地区PK 三线城市 .................................................................................... 28

　　3．6 商业地产开发VS.租售并举模式 ......................................................................................... 30

　　3．6．1 商业地产开发模式的“黄金时代” ........................................................................ 30

　　3．6．2 租售并举模式的转型成本........................................................................................ 31

　　3．7 保障性住房的潜在回报空间 .............................................................................................. 32

　　3．7．1 保障性住房开发：令人惊讶的低周转 ..................................................................... 32

　　3．7．2 公租房运营：资金不是问题，回报才是核心 ......................................................... 34

　　（四）模式优势与效率优势 ................................................................................. 36

　　4．1 模式优势企业优势 ........................................................................................................... 36

　　4．2 效率边界与标杆企业优势 .................................................................................................. 37

　　（五）风险成本的控制 ......................................................................................... 39

　　5．1 风险成本的历史痕迹 ......................................................................................................... 39

　　5．2 上市公司平均的风险回报低于风险成本 ........................................................................... 39

　　（六）总结：提升多元金融空间的四要素 .......................................................... 41