南京水游城规划特色成就零售品牌价值

　　商业地产通常在项目确定开发之前，应结合市场调查做最有竞争力的定位及产品组合，根据此定位设定备选品牌，同时测算租金收益。再据投资回报要求推算出投资总额。

　　我们讲在限定的投资总额中，骨胳=结构不能动，设备=内脏也不能省，BA系统=神经系统也不能省，能够调节的就是外衣=铺砖-立面用材-内装标准，如果投资测算能控制在预算内项目则立。所以现在是单纯的商业项目靠经营收益很难找平，市场风险比较大，地产开发商依赖原有住宅开发的思维方式一下子难以适应商业地产，而盲目进入商业地产风险就更高。因此，在严谨的市场调查、消费者研究的基础上的策划定位、集客手法就尤为重要。

　　以南京水游城为例：我们在初次接触这块位于南京城南的地块之后，就在考虑做什么才能与南京最核心商圈 —— 新街口商圈共生，并形成客流回游？我们知道一个商业设施的价值主要是取决于以下四个方面：集客能力+功能能力+租户的能力+持续能力。为此展开了多个层面的市场调研和分析，从投资分析角度按步骤进行；从区位分析到消费者调研；从定位策划到MD设计；从投资回报测算到投资规模设定；从整个工程项目管理到租户访谈；每一步都必须仔细认真。