2012年北京朝阳土地投资决策报告（32页）

　　2012年北京朝阳土地投资决策报告：

　　第一部分：项目总论............................................................................................................................ 3

　　一、宗地概况.................................................................................................................................3

　　（一）、宗地名称................................................................................................................3

　　（二）、宗地四至范围........................................................................................................3

　　（三）、项目规划控制指标...............................................................................................4

　　（四）、地块位置及周边环境...........................................................................................4

　　第二部分：市场研究............................................................................................................................ 5

　　一、 城市土地市场................................................................................................................5

　　（一）、土地供应分析........................................................................................................5

　　（二）、北京住宅土地供应走势.......................................................................................6

　　（三）、土地成交分析........................................................................................................6

　　（四）、北京住宅土地成交走势.......................................................................................7

　　二、 区域土地市场................................................................................................................ 8

　　（一）、区域土地供给........................................................................................................ 8

　　（二）、区域土地成交........................................................................................................ 8

　　三、商品房市场供销....................................................................................................................9

　　（一）、供应特征分析........................................................................................................9

　　（二）、成交特征分析...................................................................................................... 12

　　（三）、存量特征分析...................................................................................................... 15

　　（四）市场走势研判.......................................................................................................... 17

　　第三部分：项目开发方案.................................................................................................................. 21

　　一、项目拟定位方案..................................................................................................................21

　　（一）、项目SWOT 分析.................................................................................................21

　　（二）、项目定位方案......................................................................................................22

　　二、产品设计建议......................................................................................................................23

　　（一）、产品配比建议......................................................................................................23

　　（二）、价格建议..............................................................................................................24

　　（三）、推售策略建议......................................................................................................26

　　第四部分：项目成本收入估算.......................................................................................................... 27

　　一、总成本估算..........................................................................................................................27

　　（一）、土地成本..............................................................................................................27

　　二、租售收入估算......................................................................................................................29

　　第五部分：财务评价.......................................................................................................................... 30

　　一、 投资收益率.................................................................................................................. 30

　　二、 销售利润率.................................................................................................................. 30

　　三、敏感性分析.......................................................................................................................... 30

　　（一）、地价敏感性分析................................................................................................. 30

　　第六部分：土地获取可行性结论..................................................................................................... 31

　　一、项目可行性判断.............................................................................