中国当代房地产研究专题之五：美国房地产市场概览

　　一、美国房地产市场判断.......................................................................... 3

　　1、未来还将有 15%左右的跌幅............................................................................. 3

　　2、房地产市场要调整到2012 年前后 .................................................................... 3

　　二、房地产周期中的成交情况................................................................... 4

　　1、成交的顺周期变化............................................................................................ 4

　　2、房价下跌过程中成交面积的萎缩程度不一 ........................................................ 5

　　3、成交面积的恢复伴随着实际房价的上涨............................................................ 5

　　三、房地产周期与 GDP............................................................................ 6

　　1、房地产投资波动与实际房价指数紧密相关 ........................................................ 6

　　2、美国住房投资波动导致 GDP 增速波动 ............................................................. 6

　　（1 ）美国住房投资占固定资产投资比例............................................................ 6

　　（2 ）美国住房投资占GDP 比例........................................................................ 7

　　（3 ）美国住房投资波动导致GDP 波动 ............................................................. 7

　　四、美国政府历次救房市措施................................................................... 8

　　1、1932 年 ............................................................................................................ 8

　　2、1989 年的储蓄机构与借贷联盟（Thrifts ）危机中的救助措施........................... 9

　　（1 ）危机的产生................................................................................................ 9

　　（2 ）危机的处理.............................................................................................. 10

　　五、房地产周期中的经济金融环境...........................................................11

　　1、房地产周期与名义政策利率.............................................................................11

　　（1 ）实际住房价格与联邦基金利率高度相关....................................................11

　　（2 ）房地产周期受货币政策的影响较大...........................................................11

　　2、美国历次房地产周期的经济金融环境 ............................................................. 12

　　（1 ）70 年代初 ................................................................................................ 12

　　（2 ）70 年代末 ................................................................................................ 13

　　（3 ）90 年代初 ................................................................................................ 15

　　（4 ）94 年以来情况..............................