中国当代房地产研究专题之一：城市化、人口流动与房价（31页）

　　前言、为什么研究城市化及本报告所要解决的问题...................................... 4

　　1、为什么要研究城市化............................................................................................ 4

　　2、本报告所要解决的问题 ........................................................................................ 4

　　一、城市化基本规律及驱动机制 .................................................................. 5

　　1、城市化的两大基本规律 ........................................................................................ 5

　　（1 ）城市化率沿着S 型曲线变动 ............................................................................. 5

　　（2 ）按人口流动的主导方向，城市化进程分为四个阶段.......................................... 6

　　2、城市化的驱动机制................................................................................................ 6

　　（1 ）城市化进程的长期驱动机制.............................................................................. 6

　　（2 ）城市规模结构演变进程的驱动机制................................................................... 7

　　3、房价表现.............................................................................................................. 9

　　二、美国城市化发展历程 ........................................................................... 10

　　1、美国城市化的演变历程 ...................................................................................... 10

　　2、美国城市化进程的驱动因素 ................................................................................11

　　（1 ）就业结构服务化与从小城市进入大城市.......................................................... 12

　　（2 ）就业结构的郊区化与人口郊区化..................................................................... 12

　　3、纽约大都市圈的形成与发展 ............................................................................... 13

　　三、日本城市化发展进程 ........................................................................... 15

　　1、日本城市化的历史进程及其特征........................................................................ 15

　　（1 ）日本城市化发展速度举世无双，整体进程符合S 型曲线上升规律 .................. 15

　　（2 ）日本城市化进程分为四个阶段........................................................................ 15

　　2、日本城市化进程的驱动机制 ............................................................................... 18

　　（1 ）日本人均GDP 提高最快时期与日本城市化率上升最快时期基本吻合............. 18

　　（2 ）日本非农就业量增长最快时期与日本城市化率上升最快时期基本吻合........... 18

　　3、日本城市化不同阶段土地价格的变化................................................................. 19

　　四、韩国城市化发展进程........................................................................... 20

　　1、韩国城市化的历史演变及其特点........................................................................ 20

　　（1 ）韩国城市化的历史演变................................................................................... 20

　　（2 ）朝鲜战争之后韩国城市化分为两个阶段.......................................................... 20

　　（3 ）当城市化率突破50% ，人口迁移以城市之间的双向迁移为主......................... 21

　　（4 ）韩国城市化过程中的区位选择........................................................................ 21

　　2、韩国城市化的驱动因素 ...................................................................................... 22

　　（1 ）韩国城市化进程与韩国人均GNI 的增长基本保持同步................................... 22

　　（2 ）非农产业产值及就业量比重............................................................................ 22

　　3、城市化不同阶段城市土地价格变化..................................................................... 23

　　五、中国城市化进程的发展趋势 ................................................................ 25

　　1、美日韩城市化进程的总结................................................................................... 25

　　2、中国城市化的历史回顾 ...................................................................................... 25

　　（1 ）中国城镇人口统计口径.......................................