中国当代房地产研究专题之二：日本房地产泡沫经验及借鉴（37页）

　　前言、日本房地产泡沫的基本特征 ............................................................................... 4

　　1、日本人文地理概况................................................................................................ 4

　　2、日本房地产市场概况............................................................................................ 5

　　3、日本房地产泡沫的基本特征 ................................................................................. 5

　　（1 ）特征1：泡沫巨大............................................................................................. 5

　　（2 ）特征2：房地产泡沫的结构特征 ....................................................................... 6

　　（3 ）特征3：跌幅大、时间长.................................................................................. 7

　　一、房地产泡沫发生时的背景....................................................................................... 8

　　1、日本的城市化进程已经接近尾声.......................................................................... 8

　　2、1980 年代以前日本土地市场情况：“土地神话”................................................. 8

　　（1 ）土地价格的总体趋势........................................................................................ 8

　　（2 ）土地价格的阶段性表现及其原因....................................................................... 9

　　3、日本宏观经济面的变化 .......................................................................................11

　　（1 ）宏观经济由“高速增长”转为“稳定增长”....................................................11

　　（2 ）日本经济增长方式由“投资主导型”转为“出口主导型”..............................11

　　（3 ）日元的国际化................................................................................................. 12

　　4 、金融自由化 ........................................................................................................ 13

　　二、房地产泡沫的形成及扩大..................................................................................... 14

　　1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施............................................... 14

　　（1 ）日元国际化导致扩张性货币政策的实施.......................................................... 14

　　（2 ）低通胀导致扩张性货币政策的实施................................................................. 15

　　（3 ）扩大内需的具体政策...................................................................................... 16

　　2、金融自由化导致金融机构行为扭曲..................................................................... 16

　　（1 ）融资自由化导致银行贷款业务规模和利率面临下降趋势................................. 16

　　（2 ）利率自由化和业务管制自由化导致银行的利息成本和期间费用增加............... 17

　　3、企业行为的扭曲................................................................................................. 19

　　（1 ）房地产投资收益高于一般商品，且预期高涨................................................... 19

　　（2 ）“低保有税，高交易税”的土地税收政策抑制了土地供给............................... 20

　　（3 ）企业大量净买入土地是地价上涨的主要推动力量............................................ 21

　　4 、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心............................................... 22

　　（1 ）人口再次向三大都市圈迁移............................................................................ 22

　　（2 ）东京成为金融中心，商业用地价格上涨，挤占住宅用地................................. 23

　　5、金融加速器机制起到推波助澜的作用................................................................. 23

　　三、房地产泡沫期间的调控政策 ................................................................................. 25

　　1、土地政策............................................................................................................ 25

　　2、货币政策............................................................................................................ 26

　　四、房地产泡沫的破灭 ............................................................................................... 27

　　1、直接原因：有效需求与有效供给关系发生逆转................................................... 27

　　（1 ）初始原因：内外融资环境极度恶化，企业在1991 年的土地购买量缩减 64%. 27

　　（2 ）决定性因素：被作为资产保有而囤积的土地在短期内进入市场...................... 27

　　2、深层次原因：到 1992 年居民的基本住宅需求无法满足快速增长的供给 ............ 28

　　五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策 ............................................................... 30