广西玉林奥园项目市场调研分析报告（185页）

　　一、项目综合态势分析 5

　　广西玉林奥园项目市场调研分析报告：

　　1.1项目理解 5

　　1.1.1项目所处区位简介 5

　　1.1.2项目所处区位特点分析 9

　　1.1.3项目用地现状 11

　　1.1.4项目交通状况 13

　　1.1.5项目周边环境分析 14

　　1.2项目SWOT分析及结论 14

　　1.2.1优势分析（Strengths） 14

　　1.2.2劣势分析（Weakness） 21

　　1.2.3机会分析（Opportunities） 24

　　1.2.4威胁分析（Threats） 25

　　1.2.5结论分析 26

　　1.3项目资源整合策略 27

　　1.3.1项目优势资源分析 28

　　1.3.2项目优势资源整合 29

　　1.3.3项目与其他行业的复合建议 32

　　1.4项目竞争力分析 37

　　1.4.1价值优化竞争力 37

　　1.4.2最优价值组合策略 39

　　1.4.3项目核心竞争力体系 41

　　二、目标客户群体分析 43

　　2.1目标客户群体来源 43

　　2.2目标客户群体定位 43

　　2.3 目标客户群体分析 44

　　2.3.1目标客户群体购房动机分析 44

　　2.3.2目标客户特征分析 45

　　2.3.3目标客户群体生活形态 46

　　2.3.4目标客户群体理想居住模式 47

　　2.3.5目标客户群体对产品需求分析 48

　　三、项目开发理念分析 50

　　3.1开发理念的作用和特征 50

　　3.2开发理念推导思路 50

　　3.3市场需求分析 52

　　3.3.1当地房地产市场的消费习惯 52

　　3.3.2本项目所在区域楼盘的不足分析 54

　　3.4品牌要求分析 55

　　3.5本项目开发理念 57

　　四、项目综合发展定位分析 61

　　4.1项目发展定位 61

　　4.1.1项目市场定位 61

　　4.1.2项目推广形象定位 62

　　4.2项目推广主题语 64

　　4.3各组团推广命名建议 66

　　4.3.2组团推广命名建议 66

　　4.4项目品牌形象提升建议 67

　　4.4.1奥林匹克发展回顾 67

　　4.4.2各奥园品牌特点分析 68

　　4.4.3项目的品牌形象如何提升 72

　　4.5物业管理服务提升建议 73

　　4.6项目附加值整合与提升 75

　　4.7项目价格策略及定位预测 78

　　4.7.1定价原则 78

　　4.7.2比较项目选择 79

　　4.7.3定价分析 80

　　4.7.4价格定位及策略 83

　　一、项目整合营销推广策略 85

　　1.1总体营销推广战略 85

　　1.2核心营销策略诠释 87

　　1.2.1体验营销优先，整体超越 87

　　1.2.2开展泛销售，建立1+1销售模式 88

　　1.2.3兼收并蓄，资源U（unite）化 90

　　1.2.4水银泻地，建立多维立体营销网络 96

　　1.2.5捷足先登，运用阻挡营销策略拦截客源 98

　　1.2.6好戏连台，活用事件营销策略引爆市场 100

　　1.2.7抛砖引玉，铺设销售坦途 100

　　1.2.8掷地有声，激发市场信心 101

　　二、项目首期销售部署建议 102

　　2.1产品综合分析及推售货量统计 102

　　2.1.1首期推售货量分布情况 102

　　2.1.2首期推售货量统计 103

　　2.2销售时机的选择 107

　　2.3开盘条件 107

　　2.3.1销售证件齐全 107

　　2.3.2工程进度及现场环境 107

　　2.3.3完成现场包装 108

　　2.3.4必要的市场培育期 108

　　2.3.5销售现场使用、销售资料齐全 109

　　2.4首期产品推售部署 109

　　2.4.1第一阶段 109

　　2.4.2第二阶段 118

　　2.4.3第三阶段 120

　　2.5销售手段建议 121

　　2.5.1开盘销售方式建议 121

　　2.5.2行销渠道建议 122

　　2.5.3行销渠道的实施方式 124

　　三、项目总体推广部署建议 126

　　3.1本项目营销卖点的整合 127

　　3.2项目总体推广计划部署思路 128

　　3.2.1如何让奥园进入玉林 129

　　3.2.2如何让奥园品牌影响玉林 130

　　3.2.3如何让玉林市场接受奥园 131

　　3.3阶段性推广实施安排 131

　　3.3.1第一阶段——企业品牌炒作 131

　　3.3.2第二阶段——玉林奥园项目品牌炒作 133

　　3.3.3第三阶段——玉林奥园产品卖点逐一炒作 135

　　3.4总体费用预算及应用 137

　　3.4.1总体费用预算比例 137

　　3.4.2广告费用应用比例 137

　　3.5阶段性推广活动及主题建议 138

　　3.5.1营销事件的选择原则 138

　　3.5.2项目首期营销事件建议 140

　　3.5.3后备方案建议 145

　　四、项目总体整体包装策略建议 148

　　4.1户外广告 148

　　4.1.1高杆、广告牌、灯旗 148

　　4.1.2公交车车身广告 149

　　4.2销售接待中心现场 150

　　4.2.1设置位置 150

　　4.2.2销售中心功能分区 150

　　4.2.3售楼部内部设计要点 151

　　4.3现场包装 154

　　4.3.1项目入口包装建议 154

　　4.3.2现场园林包装建议 157

　　4.3.3工地包装 160

　　4.4宣传物料制作建议 162

　　4.5建立项目VIS视觉识别系统 162

　　4.5.1基础设计要求 163

　　4.5.2 VI设计要素 163

　　4.5.3应用设计 164

　　一、项目软硬件建议 166

　　二、项目的商业规划建议 177

　　三、项目的一期开发及整体开发建议 178

　　3.1整体开发分期及时间 178

　　3.2销售中心的建议 179

　　3.3市政公园的整改建议 186

　　一、首期开发的主要经济技术指标 188

　　二、预计销售收入 189

　　三、项目投资估算 189

　　3.1 测算依据 189

　　3.2土地费用 189

　　3.3前期工程费 190

　　3.4政府报建费用(根据政府所收费用综合以70元／㎡计算) 190

　　3.5建安工程造价费用 191

　　3.6基础设施配套费 191

　　3.7不可预见费 191

　　3.8管理费用 192

　　3.9资金占用费及银行贷款利息 192

　　3.10推广及营销费用 192

　　3.11销售税费 192

　　3.12项目总投资费用 193

　　四、项目开发利润分析 194