陕西渭南商业地产项目可行性分析报告（79页）

　　陕西渭南商业地产项目可行性分析报告：

　　1、概况 3

　　1.1. 房地产宏观环境 3

　　1.1.1投资环境基本状况 3

　　1.1.2房地产发展状况 4

　　1.1.3商业地产发展状况 5

　　1.2渭南宏观环境 6

　　1.2.1渭南市概况 6

　　1.2.2城区概况 8

　　1.2.3区域发展前景 10

　　1.3 项目分析 11

　　1.3.1地块位置 11

　　1.3.2地形地势 11

　　1.3.3限制条件 11

　　1.3.4竞争情况 12

　　1.3.5项目SWOT分析 12

　　2、百货业市场分析 14

　　2.1. 车流量、客流量 15

　　2.1.1 车流量 15

　　2.1.2客流量 16

　　2.2.经营品种 17

　　2.3租金与利润 18

　　2.4 经营个体调查 18

　　2.5 顾客调查 20

　　3、其他业态市场分析 32

　　3.1 餐饮 32

　　3.2 休闲、娱乐 37

　　3.3 家具 42

　　3.4大型超市 43

　　3.5 多业态组合面临的优劣势和进入市场条件 44

　　4、规划建设方案 46

　　4.1 项目建设条件 46

　　4.2 规划设计指导主旨 47

　　4.3 规划设计方案 47

　　5、项目投资估算与资金筹措 52

　　5.1 总投资估算的原则 52

　　5.2 项目总投资估算 52

　　5.2.1项目的前期安置费 52

　　5.2.2 工程前期费用 52

　　5.2.3 建安费用 53

　　5.2.4室外工程费用 54

　　5.2.5 建设单位管理费 54

　　5.2.6 基本预备费 54

　　5.2.7流动资金 54

　　5.2.8 建设监理费 54

　　5.2.9 建设期利息 55

　　5.3项目资金筹措 55

　　5.3.1 资金筹措方式 55

　　5.3.2 借款 56

　　5.3.3施工计划 56

　　5.3.4 借款、还款计划 56

　　6、财务分析 58

　　6.1财务评价的编制依据 58

　　6.2 项目的盈利能力分析 58

　　6.2.1静态盈利能力分析 58

　　6.2.2动态盈利能力分析 59

　　6.3 项目偿债能力分析 60

　　6.4 各方案财务分析结果 60

　　6.4.1 方案一 61

　　6.4.2 方案二 62

　　6.4.3 方案三 63

　　6.4.4 各方案收益情况的比较 64

　　7、 不确定性分析 66

　　7.1 方案一 66

　　7.1.1敏感性分析—不确定性因素变化对内部收益率（FIRR）影响 67

　　7.1.2敏感性分析—不确定性因素变化对财务净现值得影响 68

　　7.1.3敏感性分析—不确定性因素变化对投资回收期的影响 69

　　7.2 方案二 70

　　7.2.1敏感性分析—不确定性因素变化对内部收益率（FIRR）影响 70

　　7.2.2敏感性分析—不确定性因素变化对财务净现值得影响 71

　　7.2.3敏感性分析—不确定性因素变化对投资回收期的影响 72

　　7.3方案三 73

　　7.3.1 敏感性分析—不确定性因素变化对内部收益率（FIRR）影响 73

　　7.3.2敏感性分析—不确定性因素变化对财务净现值的影响 74

　　7.3.3敏感性分析—不确定性因素变化对投资回收期的影 75

　　8 财务分析和风险性分析的结论 77

　　8.1 财务分析的结论 77

　　8.2 敏感性分析的结论 77