2011国美集团商都项目可行性研究报告（49页）

　　2011国美集团商都项目可行性研究报告（全）　　

　　国美商都项目位于丰台区科丰桥南，中关村科技园丰台园内，为相邻两幅宗地，地块标号分别为31-A、35-A1，京石、京开，京津塘，京沈四条高速路近在咫尺。根据北京市总体规划，丰台区将建设成为北京的物流中心和长途交通枢纽，这为项目的建设提供了难得的交通优势。 本项目拟建规模达56.12万平方米，其中地上建筑面积为35.35万平方米，地下建筑面积为20.77万平方米。建设内容包括商业、酒店式公寓、写字楼等，见下表。

　　目 录

　　一、 项目名称：国美商都 5

　　二、 项目建设单位：北京国美置业有限公司 5

　　三、 项目法人：黄光裕 5

　　四、 项目可行性研究的依据： 5

　　五、 项目区位状况 5

　　六、 项目四至 5

　　七、 项目规划条件 6

　　八、 项目建设条件 6

　　九、 项目进展情况 6

　　十、 项目建设内容 7

　　十一、 项目技术经济指标 7

　　十二、项目所在位置图示： 8

　　第二章 建设单位介绍 12

　　第三章 市场分析 13

　　一、 大区域市场宏观环境分析 13

　　二、 北京经济发展状况 13

　　三、 丰台区经济发展状况： 14

　　四、 科技园经济状况 14

　　1、 中关村科技园区经济发展分析 14

　　2、 中关村科技园区丰台园经济发展分析 15

　　五、区域交通便利，商业发展潜力增大 17

　　六、项目市场调查分析 18

　　1. 项目周边住宅市场调查： 18

　　2. 区域写字楼市场调查 20

　　3. 区域酒店物业市场调查 22

　　4. 区域批发市场市场调查 24

　　七、项目市场预测及总体定位 25

　　1. 市场预测： 25

　　2. 项目总体定位： 26

　　八、客户群定位 26

　　第四章 项目建设方案及竞争分析 27

　　一、 项目建设方案 27

　　1. 建造32万平米的商业中心： 27

　　3. 建设一个5.28万平米的酒店式公寓 27

　　4. 打造一个3.8万平米地标性的高层写字楼 28

　　二、项目竞争分析 28

　　1. 32万平米的商业中心 28

　　2. 酒店式公寓 28

　　3. 写字楼 28

　　第五章 环境保护与综合利用 30

　　一、 环境保护 30

　　二、 综合利用及治理方案 30

　　三、 环境影响评价 30

　　四、 综合节能 31

　　五、 消防安全 31

　　第六章 项目开发建设计划 33

　　一、 前期设计工作控制点： 33

　　二、 国美商都A区（大地块）施工控制点. 33

　　1. A区7层工程进度计划 33

　　2. 国美商都项目A区8-25层工程进度计划 34

　　三、 国美商都B区（小地块）施工控制点. 34

　　1. B区7层工程进度计划 34

　　2. B区8－25层工程进度计划 34

　　第七章 投资估算和资金筹措 35

　　一、 投资估算编制依据： 35

　　二、 投资估算编制范围： 35

　　三、 用地平衡表及基本规划指标 35

　　四、 项目静态投资估算： 36

　　五、 项目动态投资估算： 37

　　六、 资金投入计划与资金筹措表： 38

　　第八章 项目财务分析 39

　　一、 国美商都项目经营期收益预测计算系数表： 39

　　二、 项目损益表： 40

　　三、 自有资金现金流量表 41

　　四、 贷款还本付息计算表 39

　　第九章 风险分析和控制策略 40

　　一、宏观系统风险 40

　　1、 政策风险 40

　　2、 利率风险 40

　　3、 不可抗力风险 40

　　二、项目经营风险 41

　　三、市场风险 41

　　四、财务风险 42

　　第十章 结论 43