南京马群项目开发整体定位报告

　　第一篇 国内优秀标杆项目借鉴分析. 1

　　1．标杆项目的选取与确定... 1

　　2．标杆项目的类比借鉴分类... 1

　　3．标杆项目的借鉴点对于项目的战略整体定位与总体规划借鉴建议... 11

　　第二篇 项目战略发展核心理念定位. 19

　　1．项目定位与国内标杆项目对接... 19

　　2．项目核心定位市场竞争力分析... 19

　　2．1整体市场竞争力多维深度剖析... 19

　　2．2高端产品市场竞争多维深度剖析... 21

　　2．3项目区域市场竞争多维剖析... 22

　　2．4标杆市场高端产品竞争力剖析... 22

　　2．5主题概念差异化类比竞争分析... 24

　　2．6 项目关联机会点、空白点差异化提炼... 26

　　3．项目战略发展核心理念定位... 27

　　3．1本案核心主题理念定位... 27

　　3．2项目开发核心发展方向定位及的深度分析... 35

　　3．3项目主题理念定位中“紫金山壹号”的高品质高尚小区开发定位的支持... 42

　　4．项目产品定位... 43

　　4．1产品物业类型及理念定位... 43

　　4．2产品的户型面积定位... 48

　　4．3产品价值特征定位... 52

　　4．4案社区配套定位... 53

　　5．项目目标客户定位... 56

　　5．1各板块高端客户特征分析... 56

　　5．2本案目标客户定位... 57

　　5．3目标客户主要需求分析... 61

　　5．4目标客户对本案的信心因素... 63

　　5．5针对不同客户群体的推广思路... 65

　　5．6客户定位可行性分析... 66

　　第三篇 项目战略发展市场定位. 67

　　1．项目开发市场形象定位... 67

　　2．项目核心竞争力的市场化包装定位（战略卖点定位）... 67

　　3．项目区域总体推广主题及区域整体包装体系定位... 67

　　4．项目案名建议... 69

　　第四篇 项目市场价格定位建议. 73

　　1．项目总体市场价格定位建议... 73

　　1．1项目价格定位方法... 73

　　1．2项目价格定位建议... 75

　　2．项目定价原则及策略... 76

　　3．项目开盘价格定位及价格动态变化... 79

　　3．1首期价格定位... 79

　　3．2价格动态走势... 80

　　第五篇 项目战略发展开发分期计划建议. 81

　　1．项目开发分期总体计划方案建议... 81

　　2．项目开发分期时机与条件分析... 82

　　3．开发分期的基本模型... 85

　　4．启动区开发模型初步建议... 88

　　4．1首期启动区位置选择依据... 88

　　4．2首期启动区产品线建议及主要战略目标... 88

　　4．3项目最低开盘条件... 89

　　第六篇 项目经济模型测算分析. 93

　　1．开发模型方案静态对比分析... 93

　　1．1对比方案说明... 93

　　1．2对比方案规划指标... 95

　　1．3对比方案成本分析... 96

　　1．4对比方案盈利能力分析... 105

　　1．5对比方案对比结论... 108

　　2．初选方案动态分析... 109

　　2．1项目分期开发技术指标设定... 109

　　2．2清偿能力分析（现金流量分析）... 111

　　2．3资金平衡分析... 112

　　2．4盈亏平衡分析... 115

　　2．5敏感性分析... 116

　　3．项目经济模型测算分析总结... 120

　　3．1对比方案分析部分总结... 120

　　3．2项目动态经济分析总结... 122

　　3．3项目首期开发经济成本模型... 124

　　第七篇 项目概念性总体规划建议. 128

　　1．项目地块概况分析... 128

　　1．1本案地块概况... 128

　　1．2 地块SWOT分析... 130

　　1．3 地铁二号线一期工程规划与建设对本案的影响... 131

　　1．4 总体规划难点分析及应对策略... 132

　　2．项目地块开发价值分析... 133

　　2．1 本案地块居住价值分析... 134

　　2．2本案地块商业价值分析... 138

　　3．项目概念性总体规划设计理念与原则... 141

　　3．1 核心规划理念... 141

　　3．2 总体规划设计指导原则... 141

　　4．项目战略功能分区在总体规划中的实现建议... 141

　　4．1 住宅产品类型... 141

　　4．2 商业及生活设施配套... 142

　　4．3 社区中心位置... 142

　　4．4 康体设施... 142

　　5．项目概念性总体规划节点分析... 143

　　5．1 建筑空间布局分析... 143

　　5．2 交通网络系统分析... 143

　　5．3 景观系统规划分析... 143

　　6．项目概念性总体规划指标建议... 144

　　6．1规划细则建议... 144

　　6．2交通路网规划建议... 145

　　6．3景观规划建议... 145

　　7.项目概念性总体规划设计思路... 146