极地海洋世界商业定位及业态规划建议书（81页）

　　极地海洋世界商业定位及业态规划建议书：

　　第一章 本项目的相关研究…………………………………………………………………………………………………………………… 8

　　1、商业定位研究…………………………………………………………………………………………………………………………………8

　　2、商业品类研究…………………………………………………………………………………………………………………………………8

　　3、服务功能设计…………………………………………………………………………………………………………………………………8

　　4、规划布局设计及调整建议……………………………………………………………………………………………………………………9

　　5、建筑规划设计及调整建议……………………………………………………………………………………………………………………9

　　6、后期物业经营管理模式建议…………………………………………………………………………………………………………………9

　　第二章 项目市场调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………… 9

　　一、南沿线商业项目对比分析………………………………………………………………………………………………………………… 10

　　1、竞争项目定位规划及优势差别………………………………………………………………………………………………………………10

　　2、竞争项目消费客群差异………………………………………………………………………………………………………………………11

　　3、价格及现状比对………………………………………………………………………………………………………………………………12

　　4、开发商策略比对………………………………………………………………………………………………………………………………13

　　5、小结……………………………………………………………………………………………………………………………………………14

　　二、投资者调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………………… 14

　　1、商业形态组合配比……………………………………………………………………………………………………………………………14

　　2、中小型投资者对于商铺类型的投资偏好……………………………………………………………………………………………………15

　　3、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围………………………………………………………………………………………………16

　　三、经营者调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………………… 17

　　1、租金承受范围…………………………………………………………………………………………………………………………………17

　　2、经营者认为本项目的合理售价………………………………………………………………………………………………………………18

　　3、经营者认为本项目适合经营的业态…………………………………………………………………………………………………………19

　　四、消费者调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………………… 19

　　1、消费者会在本项目消费的项目………………………………………………………………………………………………………………19

　　2、消费者来本项目消费的理由…………………………………………………………………………………………………………………20

　　3、消费者想象中本项目应右的消费场所………………………………………………………………………………………………………21

　　4、消费者餐饮偏好………………………………………………………………………………………………………………………………21

　　5、消费者休闲偏好………………………………………………………………………………………………………………………………22

　　五、本项目商业业态比例考虑………………………………………………………………………………………………………………… 22

　　1、业态比例调研分析……………………………………………………………………………………………………………………………22

　　2、本项目的业态比例……………………………………………………………………………………………………………………………25

　　六、总结………………………………………………………………………………………………………………………………………… 26

　　第三章 项目定位研究………………………………………………………………………………………………………………………… 27

　　一、项目分阶段定位…………………………………………………………………………………………………………………………… 27

　　1、阶段释疑………………………………………………………………………………………………………………………………………27

　　2、形象定位………………………………………………………………………………………………………………………………………28

　　3、功能定位………………………………………………………………………………………………………………………………………29

　　4、总结……………………………………………………………………………………………………………………………………………30

　　二、项目整体定位布局思路…………………………………………………………………………………………………………………… 31

　　1、整体定位思路…………………………………………………………………………………………………………………………………31

　　2、项目分区域定位………………………………………………………………………………………………………………………………32

　　3、项目整体定位布局……………………………………………………………………………………………………………………………40

　　三、目标客户定位……………………………………………………………………………………………………………………………… 45

　　1、购买商铺的目标群分析………………………………………………………………………………………………………………………45

　　2、租赁使用商铺的目标群分析…………………………………………………………………………………………………………………46

　　3、商铺的目标消费群定位及分析………………………………………………………………………………………………………………48

　　四、客群消费机会分析………………………………………………………………………………………………………………………… 50

　　1、唯一性和排他性………………………………………………………………………………………………………………………………50

　　2、吸引力…………………………………………………………………………………………………………………………………………50

　　3、资源整合………………………………………………………………………………………………………………………………………50

　　4、区域中心………………………………………………………………………………………………………………………………………51

　　第四章 项目规划设计调整建议……………………………………………………………………………………………………………… 52

　　一、商业业态规划调整原则…………………………………………………………………………………………………………………… 52

　　1、 充分尊重极地海洋世界商业部分经营规划理念及成果……………………………………………………………………………………52

　　2、 充分尊重极地海洋世界商业部份建筑规划设计和服务功能设计…………………………………………………………………………52

　　3、 以市场调研为依据……………………………………………………………………………………………………………………………52

　　4、 注重全局观和开发商的整体利益……………………………………………………………………………………………………………52

　　5、 业态规划调整依据……………………………………………………………………………………………………………………………52

　　二、各版块商业规划调整建议………………………………………………………………………………………………………………… 53

　　1、商业业态配比…………………………………………………………………………………………………………………………………53

　　2、业态选择参考…………………………………………………………………………………………………………………………………56

　　3、规划调整建议…………………………………………………………………………………………………………………………………59

　　三、商铺结构与硬件配置建议………………………………………………………………………………………………………………… 60

　　1、商铺面积划分建议……………………………………………………………………………………………………………………………60

　　2、商铺结构调整建议……………………………………………………………………………………………………………………………60

　　3、硬件配置建议…………………………………………………………………………………………………………………………………60

　　四、交通组织设计建议………………………………………………………………………………………………………………………… 61

　　1、人流动线………………………………………………………………………………………………………………………………………61

　　2、车流动线………………………………………………………………………………………………………………………………………62

　　3、物流动线………………………………………………………………………………………………………………………………………63

　　4、导识系统设置…………………………………………………………………………………………………………………………………64

　　五、其它商业配套建议………………………………………………………………………………………………………………………… 65

　　六、总结………………………………………………………………………………………………………………………………………… 66

　　第五章 招商略案……………………………………………………………………………………………………………………………… 67

　　一、原则………………………………………………………………………………………………………………………………………… 67

　　二、招商阶段及目标…………………………………………………………………………………………………………………………… 67

　　三、2007年前半年招商工作时间节点安排…………………………………………………………………………………………………… 70

　　四、全心公司各阶段招商准备工作内容……………………………………………………………………………………………………… 74

　　第六章 后期经营管理建议…………………………………………………………………………………………………………………… 78

　　1、统一经营………………………………………………………………………………………………………………………………………78

　　2、统一管理………………………………………………………………………………………………………………………………………78

　　3、投入费用………………………………………………………………………………………………………………………………………78

　　4、借助外力………………………………………………………………………………………………………………………………………79

　　5、共同打造………………………………………………………………………………………………………………………………………79

　　6、其它建议………………………………………………………………………………………………………………………………………79

　　第七章 总结…………………………………………………………………………………………………………………………………… 81