2012年重庆天仙湖莱茵半岛项目建设总体设计（229页）

　　2012年重庆天仙湖莱茵半岛项目建设总体设计：

　　第一章 建设项目概况•••••••••••••••••••••••••••••••••••••李 毅

　　1-1项目构成状况

　　1-2 项目定位

　　1-3 建设项目的建设、设计、承包单位和建设监理单位

　　1-4 建设地区自然条件状况

　　1-4-1气象资料

　　1-4-2地震资料

　　第二章 建设目标总体设计•••••••••••••••••••••••••郭纪宏、韦华宁

　　2-1 总体目标设计依据

　　2-2 影响目标实现的风险因素

　　2-2-1 设计因素

　　2-2-2 造地因素

　　2-2-3 天仙湖项目周围自然条件因素

　　2-2-4 天仙湖湖水影响

　　2-2-5 材料供应影响

　　2-3 销售回款目标

　　2-4 进度目标

　　2-5 质量目标

　　2-6 成本目标

　　2-7 社会综合效益

　　2-7-1 环境效益

　　2-7-2 民生效益

　　2-7-3 产品和企业的品牌效应

　　2-7-4 第二大城市建设的综合效益

　　第三章 建设管理组织总体设计•••••••••••••••••••••••••••••李大明

　　3-1 建立管理组织机构

　　3-1-1 建立管理组织机构综述

　　3-1-2 管理组织机构框图

　　3-2 组织管理团队

　　3-2-1 组织管理团队的要求

　　3-2-2 管理团队成员

　　3-3 确定岗位职责

　　3-3-1定岗原则

　　3-3-2 公司各部门职责

　　3-4 考核与激励

　　3-4-1 年度考核办法

　　3-4-2 日常检查考核

　　3-4-3 激励重点

　　3-5 培训与团队建设

　　3-5-1 培训计划

　　3-5-2 团队建设重点

　　3-6 企业文化建设

　　3-6-1 企业文化理念

　　3-6-2 人才理念

　　3-6-3 组织行为理念

　　3-6-4 员工操守

　　第四章 土地整治总体设计•••••••••••••••••穆 伟、罗 林、王兴无

　　4-1项目概述

　　4-1-1项目土地整治基本情况和前期审批工作情况

　　4-1-2工程施工进展情况

　　4-1-3主要的扫尾工作

　　4-1-4 水利项目建设流程

　　4-2施工总平面设计

　　4-2-1工程特点分析和作业要求

　　4-2-2施工场地分析与交通组织

　　4-2-3水工作业与建筑、市政的交叉影响

　　4-2-4场地排水与建筑施工排水设计

　　4-2-5主要单体工程设计

　　4-2-5-1万州大桥7号桥墩卸载方案设计和施工组织设计

　　4-2-5-2下游道路与绿化广场的设计与施工

　　4-3工程进度与主要控制节点

　　4-3-1扫尾工程总工期

　　4-3-2单体工程完成与控制节点

　　4-3-2-1 12-3#护坡工程施工

　　4-3-2-2 12-3#挡墙施工

　　4-3-2-3 12-2#下部护脚回填基础

　　4-3-2-4场地排水管网施工

　　4-3-2-5水工分段工程验收

　　4-3-2-6水工竣工验收

　　4-3-3 万州大桥7号桥墩工程完成与控制节点

　　4-3-3-1 万州大桥7号桥墩卸载

　　4-3-3-2 万州大桥7号桥墩保护方案设计

　　4-3-3-3 万州大桥7号桥墩施工

　　4-3-3-4 按初设要求重建7号桥墩区域

　　4-4 外委设计项目管理

　　4-4-1 外委设计项的成本控制

　　4-4-2 外委设计项的进度控制

　　4-4-3 外委设计项的质量控制

　　4-4-4 部门配合及关系协调

　　4-5 工程质量管理方案

　　4-5-1 施工单位选择

　　4-5-2 施工组织设计审查

　　4-5-3 主要控制方法

　　4-6 分项工程技术要求与质量控制标准

　　4-6-1护岸清基工程技术要求

　　4-6-2基槽检测要求

　　4-6-3堆石棱体砌筑要求

　　4-6-4主堆石区石料粒径控制

　　4-6-5反滤层石料控制

　　4-6-6过渡层石料控制

　　4-6-7护坡垫层石料控制

　　4-6-8护坡条石控制

　　4-6-9石料压实度控制、石料强度控制

　　4-6-10填料干密度和含水率控制

　　4-6-11坡比及线型控制

　　4-7重要分项工程施工

　　4-7-1万州大桥7号桥墩保护方案施工

　　4-7-1-1桥墩卸载

　　4-7-1-2保护方案设计

　　4-7-1-3保护方案施工

　　4-7-1-4桥墩区域的回填施工

　　4-7-2长生河大桥设计与施工

　　4-7-2-1大桥选址与方案设计

　　4-7-2-2大桥地质勘察

　　4-7-2-3大桥初步设计批复

　　4-7-2-4大桥施工图审查

　　4-7-2-5大桥施工

　　4-7-2-6工程竣工验收、通车试运行

　　4-8工程验收

　　4-8-1分项工程验收资料整理

　　4-8-2水土保持工程验收

　　4-8-3涉河事项工程验收

　　4-8-4综合验收

　　4-9项目建设对已治理滑坡工程安全性论证与危险性评估报告

　　4-9-1安全论证报告的编制与评审

　　4-9-2危险性评估报告编制与评审

　　4-10变形观测与后期管理

　　4-10-1监测的主要内容

　　4-10-2监测的布置及控制

　　4-10-3后期运行管理

　　第五章 建筑设计管理总体设计•••••••••••••••••••••何 桦、谢永辉

　　5-1 设计综述

　　5-2 设计管理

　　5-2-1 外委设计组织

　　5-2-2 成果资料管理（三边工程）

　　5-2-3 现场技术配合

　　5-2-4 手续报建配合

　　5-3 设计重点

　　5-3-1 基础设计

　　5-3-1-1基础型式的确定

　　5-3-1-2基础设计依据

　　5-3-1-3基础设计周期

　　5-3-1-4基础设计质量控制

　　5-3-1-5基础设计优化

　　5-3-2 景观设计

　　5-3-2-1设计思路

　　5-3-2-2设计原则

　　5-3-2-3成本控制要求

　　5-3-2-4设计成果质量要求

　　5-3-3 售楼部、样板房、住宅大堂及公共空间设计

　　5-3-3-1设计思路

　　5-3-3-2设计原则

　　5-3-3-3成本控制要求

　　5-3-3-4设计成果质量要求

　　5-3-4 交房标准

　　5-4 建筑设计质量要求

　　5-4-1方案设计质量要求

　　5-4-2初步设计质量要求

　　5-4-3施工图设计质量要求

　　5-5 建筑设计成本指标

　　5-6 建筑设计进度要求

　　5-6-1方案进度要求

　　5-6-2初步设计进度要求

　　5-6-3施工图设计进度要求

　　第六章 工程合约管理总体设计•••••••••••••••••••••刘 畅、韦华宁

　　6-1 针对本项目具体情况的合约工作重点和思路

　　6-1-1 土建总包工程的发包工作

　　6-1-1-1 标段划分

　　6-1-1-2 总、分包范围的调整

　　6-1-1-3 垫资条款的设定

　　6-1-1-4 垫资资金监管制度

　　6-1-1-5 资格预审制度

　　6-1-1-6 签证制度

　　6-1-1-7 材料核批价方式调整

　　6-1-1-8 建立成本目标数据库并逐步完善指标测评及定期汇报

　　6-1-1-9 配合设计部、工程部完成旋挖钻孔机冲击成孔整体成本的测算

　　6-1-1-10 合约部管理机构设置

　　6-2 常规合约管理设计

　　6-2-1招投标管理

　　6-2-1-1招投标机构组成

　　6-2-1-2招投标原则

　　6-2-1-3招投标过程

　　6-2-1-4建委招投标手续办理流程

　　6-2-1-5合作单位资料库及综合评价体系的建立和完善

　　6-2-2合同管理

　　6-2-2-1合同存档管理制度

　　6-2-2-2合同交底制度

　　6-2-2-3合同履行管理

　　6-2-3工程预、结算管理

　　6-2-3-1建设工程三算原则（投资估算、施工图预算、竣工结算）

　　6-2-3-2计算精度及完成时间要求

　　6-2-3-3外委预、结算工作

　　6-2-3-4预、结算审核及复审制度

　　6-2-3-5工程造价指标控制体系的建立和完善

　　第七章 建设部署总体设计及平面总体设计•••••••••••••••••••郭纪宏

　　7-1项目平面总设计

　　7-1-1 标段划分图

　　7-1-2 道路交通布置图

　　7-2项目建设部署总设计及平面总体设计

　　7-2-1 临设布置图

　　7-2-2 施工用水、电布置图

　　7-2-3 场地排水组织图

　　7-3 施工组织方案的审查

　　7-4 样板示范区布置图

　　第八章 建设准备总体设计•••••••••••••••••••••••••••••••••郭纪宏

　　8-1建设项目启动必备条件

　　8-1-1 地质祥勘

　　8-1-2地基处理（强夯）

　　8-1-3场内临时建筑拆除

　　8-1-4 临设修建

　　8-1-5施工单位选择及合同签订

　　8-2 准备实施计划

　　第九章 建设进度总体设计•••••••••••••••••••••••••••••••••郭纪宏

　　9-1设计编制依据及方式

　　9-2总体进度计划

　　9-2-1 计划总说明

　　9-2-2 进度计划

　　9-3进度计划的控制及措施

　　9-3-1 关键节点的设置

　　9-3-2 计划分解

　　9-3-3 控制措施

　　9-3-4 计划考核

　　第十章 重点分部分项工程施工总体设计

　　10-1 基础工程施工••••••••••••••••••••••••••••••李沛荣、皮天祥

　　10-1-1设计要求及施工方案的选择

　　10-1-1-1设计及相关规范的技术要求

　　10-1-1-2现场情况对施工方案的影响

　　10-1-1-3选择合适的施工方案

　　10-1-2施工部署及现场平面布置

　　10-1-2-1施工总体安排及任务划分

　　10-1-2-2施工程序及工期

　　11-1-2-3施工总平面布置

　　10-1-3钻孔桩施工实施细则

　　10-1-3-1施工前准备

　　10-1-3-2施工过程控制

　　10-1-3-3检验

　　10-1-4钻孔灌注桩施工中常见问题的处理方法

　　10-1-4-1中心偏位超限

　　10-1-4-2钻孔桩倾斜

　　10-1-4-3塌孔

　　10-1-4-4基底沉淀过厚

　　10-1-4-5混凝土离析

　　10-1-4-6桩体混凝土不连续

　　10-2 环境景观工程施工••••••••••••••••••••••••••••••••••李沛荣

　　10-2-1编制依据

　　10-2-1-1质量评定标准

　　10-2-1-2国家有关施工及验收规范

　　10-2-2工程介绍

　　10-2-3软景的工艺技术

　　10-2-4硬景铺装施工技术措施

　　10-3 样板房、建筑大堂及公共空间装饰工程施工••••••••••••郭纪宏、吴尚绩

　　10-3-1 样板房装饰工程施工

　　10-3-2建筑大堂及公共空间装饰工程施工

　　10-3-3 施工重点难点部位分析和解决办法

　　10-3-4大堂及公共空间装修工程中的管控措施

　　10-3-5 主要施工方案和质量标准

　　10-4 车库分项工程施工••••••••••••••••••••••••••••••••••李沛荣

　　10-4-1车库外墙防水

　　10-4-2车库内墙面

　　10-4-3车库地坪

　　10-4-4车库顶棚处理

　　10-4-5车库顶棚的安装工作的处理

　　10-4-6 车档

　　10-5 综合管网分项工程施工••••••••••••••••••••••葛 源、张安伟

　　10-5-1 周边污水治理以及施工临时排水专项工程

　　10-5-1-1 综合管网的施工总体设计流程

　　10-5-1-2 综合管网施工总体设计流程的要点

　　第十一章 材料与设备管理总体设计•••••••••••••••••黄其学、韦华宁

　　11-1甲供材料、半成品与设备的内容

　　11-2 材料设备的管理流程

　　11-3 甲供材料、设备、半成品和批价材料的计划管理

　　11-4 项目工程进度重点保障措施

　　11-5 甲供材料、设备、半成品的采购、供应、交货

　　11-6 下车及堆码费用

　　11-7 甲供材料、设备、半成品的费用报销

　　11-8 甲供材料、设备、半成品的批价

　　11-9 材料、设备、半成品的库房管理

　　11-10 材料、设备、半成品到场的符合性检查

　　11-11 附表

　　第十二章 建设质量管理总体设计•••••••••••••••••••••••••••叶庆祚

　　12-1建设项目质量管理的概述及要求

　　12-2施工图会审

　　12-3施工组织设计审核

　　12-4建设项目质量管理目标与计划

　　12-5施工项目生产要素的质量控制

　　12-6 质量控制方法

　　12-7 建筑工程质量验收

　　12-8 甲方对施工质量的保证措施

　　12-9 施工质量管理中重点部位的把控及要求

　　第十三章 建设成本总体设计•••••••••刘 畅、唐建生、唐茄洺、周岐

　　13-1建设成本预测依据及前提

　　13-2开发成本

　　13-2-1土地成本

　　13-2-1-1土地出让金

　　13-2-1-2库岸整治及回填

　　13-2-1-3分摊成本

　　13-2-1-4其他

　　13-2-2策划报建等前期费用

　　13-2-2-1勘察设计费

　　13-2-2-2城市建设配套费

　　13-2-2-3人防异地建设费

　　13-2-2-4施工临设、三通一平等

　　13-2-2-5其他政府行政规费

　　13-2-3 建安成本

　　13-2-3-1前期费用

　　13-2-3-2基础工程

　　13-2-3-3土建成本

　　13-2-3-4 机电安装

　　13-2-3-5基础设施建设（园林景观）

　　13-3开发费用

　　13-3-1营销费用

　　13-3-2建设期利息

　　13-3-3管理费

　　13-4综合成本

　　第十四章 建设总安全计划•••••••••••••••••••••••••••••••••叶庆祚

　　14-1总则

　　14-2编制依据

　　14-3控制程序

　　14-4组织机构

　　14-5岗位职责

　　14-6 安全文明管理目标

　　14-7 施工管理制度

　　14-8 施工前安全计划

　　14-9 前期施工阶段安全计划

　　14-10 中期施工阶段安全计划

　　14-11 后期施工阶段安全计划

　　14-12 建设工程安全监督要求

　　第十五章 建设总环保计划•••••••••••••••••••••••••••••••••叶庆祚

　　15-1建设项目环保要求

　　15-2建设项目安全文明施工要求

　　15-3建设项目环境保护措施要求

　　第十六章 建设风险总防范•••••••••••••••••••••••••叶庆祚、韦华宁

　　16-1 建设项目的风险管理

　　16-2建设项目风险的识别

　　16-2-1 工程环境风险

　　16-2-2 非常规建设风险

　　16-2-3 设计图纸风险

　　16-2-4 合同风险

　　16-2-5 人员组织风险

　　16-2-6 资源风险

　　16-2-7 技术及技术审定风险

　　16-2-8 外部协调风险

　　16-2-9 施工安全风险

　　16-2-10 工程质量风险

　　16-2-11 工程进度与投资风险

　　16-2-12 工程索赔风险

　　16-2-13 万州大桥影响风险

　　16-2-14 工程自身安全风险

　　16-2-15 延期交房风险

　　16-3建设项目风险的衡量

　　16-4建设项目风险的防范

　　16-4-1 工程环境风险防范

　　16-4-2 设计图纸风险防范

　　16-4-3 合同风险防范

　　16-4-4 人员组织风险防范

　　16-4-5 资源风险防范

　　16-4-6 技术风险防范

　　16-4-7 技术及技术审定风险防范

　　16-4-8 外部协调风险防范

　　16-4-9 施工安全风险防范

　　16-4-10 工程质量风险防范

　　16-4-11 工程进度与投资风险防范

　　16-4-12 工程索赔风险防范

　　16-4-13 万州大桥影响风险防范

　　16-4-14 工程自身安全风险防范

　　16-4-15 延期交房风险防范

　　16-5 市场、法律法规、相关手续风险的预控及措施

　　第十七章 营销总体设计•••••••••••••••••••••••朱 宇、谢智、李 毅

　　17-1营销目标及计划

　　17-2定位

　　17-2-1 产品定位

　　17-2-2 营销定位

　　17-3 推广

　　17-3-1 渠道

　　17-3-2 进度计划

　　17-4 销售执行

　　17-4-1 销售团队建设

　　17-4-2 卖场执行标准

　　17-4-3 回款执行流程梳理

　　17-5 客户服务

　　17-5-1 主要内容及标准

　　17-5-2 进度计划

　　17-6 相关保障条件

　　17-6-1 销售中心

　　17-6-2 样板房及景观示范区

　　17-6-3 相关配套落实

　　17-6-4 其他软硬件计划

　　第十八章 物业管理总体设计••••••••••••••••••••••雷洪庆、李 毅

　　18-1前期物业管理目标及管理模式

　　18-1-1目标

　　18-1-2 管理模式（配流程图）

　　18-2 组织架构及岗位职责

　　18-2-1 人员架构

　　18-2-2 各岗位工作职责

　　18-3 具体工作要求

　　18-3-1人员引进

　　18-3-2人员培训

　　18-3-3人员上岗

　　18-3-4品质控制

　　18-3-5外部资源

　　18-3-6 交房演练

　　18-3-7 贯标

　　18-4 年度工作计划

　　18-5 物资装备计划

　　18-6 附表

　　18-6-1 天仙湖物管部质量考核指标

　　18-6-2 神秘顾客调查表

　　第十九章 经济效益评价•••••••••••••••••••••••••周 岐、唐建生

　　19-1投资收益估算及融资方案

　　19-1-1投资估算及资金应用计划

　　19-1-1项目总投资估算

　　19-1-2资金应用计划

　　19-1-2项目资金筹措计划

　　19-1-3项目收入及营销环节税费估算

　　19-1-4项目投资收益计算（损益）

　　19-2项目财务效益评价

　　19-2-1盈利能力分析

　　19-2-1-1财务净现金流量分析

　　19-2-1-2财务内部收益率计算

　　19-2-1-3财务净现值计算

　　19-2-1-4投资回收期计算

　　19-2-2清偿能力（贷款偿还期）分析

　　19-3项目不确定性分析

　　19-3-1敏感性分析

　　19-3-2盈亏平衡分析

　　19-4项目经济评价结论

　　第二十章 编制依据•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••李 毅

　　20-1相关批复和报告

　　20-2基础技术文件

　　20-3房地产开发相关建设政策、法规和规范资料

　　20-4万州区原始调查资料