广州五山购物广场改造方案商业地产策划（46页）

　　第一部分 营销目标

　　一 项目地块产品类型 ........................................................................................... 4

　　二 市场营销原则 ................................................................................................... 4

　　三 本案要旨 ........................................................................................................... 4

　　第二部分 项目分析

　　一 区域市场现状及其趋势判断.............................................................................. 5

　　二 项目用地周边环境分析...................................................................................... 9

　　第三部分 项目市场定位

　　一 五山购物广场经营现状分析 ........................................................................... 11

　　二 项目条件与资源分析 ....................................................................................... 15

　　三 项目SWOT（深层）分析 ............................................................................... 17

　　四 产品项目定位 ................................................................................................... 20

　　五 项目功能定位 ................................................................................................... 25

　　六 项目主题定位 ……........................................................................................... 26

　　七 项目形象定位 ................................................................................................... 27

　　八 项目目标客户定位 ........................................................................................... 28

　　九 项目目标消费者定位......................................................................................... 28

　　十 项目价格定位 ................................................................................................... 29

　　十一 项目规划建议 ............................................................................................... 29

　　第四部分 项目规划设计

　　一 总体规划 …………………............................................................................... 31

　　二 项目形象策划 ................................................................................................... 32

　　三 主力商店选择 ................................................................................................... 34

　　四 主力店以外商店分析 ........................................................................................ 50

　　五 五山地区未来生活方式的提示 ........................................................................ 64

　　第五部分 营销策略

　　一 区域市场动态分析 ........................................................................................... 64

　　二 营销策略 ........................................................................................................... 64

　　三 营销执行 ........................................................................................................... 70

　　四 营销推广效果的监控、评估、修正 ............................................................... 73

　　第六部分 项目二次策划营销

　　一 全面策划营销 ................................................................................................... 73

　　二 品牌战略提示 ................................................................................................... 73

　　三 发展商可持续经营战略提示 ........................................................................... 74

　　附：五山地区地块价格体系

　　一、影响或决定商铺价格的主要因素

　　（一）、一般因素（社会因素、经济因素、制度因素）；

　　（二）、区域因素；

　　（三）、个别因素。

　　二、商铺价格的确定方法 ........................................................................................................ 75

　　（一）、成本加成法（成本导向定价）

　　（二）、市场比较法（需求导向定价）

　　三、项目地块商铺平均价格的设定

　　（一）、成本加成法计算 ............................................................................................................ 75

　　（二）、租金参照法计算 ............................................................................................................ 75

　　四、规划图

　　（一）、五山土地利用性质规划图 ............................................................................................. 80

　　（二）、五山购物广场地块红线图...