零售行业2012年度策略：城市化（综合体）、业态升级（购物中心）、消费层级下移（三四线城市）(43页）

　　零售行业2012年度策略：城市化（综合体）、业态升级（购物中心）、消费层级下移（三四线城市）

　　目 录

　　1、城市综合体是城市发展的必然产物......................................................................................5

　　1.1、城市综合体定义............................................................................................................................... 5

　　1.2、城市综合体内外部特征..................................................................................................................... 7

　　1.3、城市综合体四种区位分类................................................................................................................. 8

　　1.4、城市综合体多重价值空间................................................................................................................. 8

　　1.5、城市综合体人流价值链..................................................................................................................... 9

　　1.6、城市综合体四种发展模式................................................................................................................. 9

　　2、我国城市综合体是城市化进程的驱动器............................................................................. 11

　　2.1、我国城市综合体诞生的根本原因是城市化...................................................................................... 11

　　2.2、我国未来城市竞争的标志其实就是综合体竞争............................................................................... 13

　　2.3、城市综合体呈梯级化发展............................................................................................................... 15

　　2.4、城市综合体瓦解“一城一心”的城市格局...................................................................................... 17

　　2.5、城市综合体拉升内需增长贡献度.................................................................................................... 18

　　2.6、我国城市综合体六种商业模式........................................................................................................ 23

　　3、购物中心是城市综合体的灵魂............................................................................................25

　　3.1、我国已经具备购物中心发展壮大的条件.......................................................................................... 26

　　3.2、购物中心快速发展，竞争亦趋激烈................................................................................................. 28

　　3.3、购物中心的分类及业态组合 ........................................................................................................... 29

　　3.4、购物中心的“联营+租售”盈利模式............................................................................................... 31

　　4、2012年投资策略：优选三四线城市扩张的零售商.............................................................32

　　4.1、2011 年回顾：增速回落，估值下移............................................................................................... 32

　　4.1.1、行业层面：景气高位运行，消费增速有所放缓................................................................... 32

　　4.1.2、公司层面：前三季度业绩增速放缓..................................................................................... 36

　　4.1.3、估值层面：整体估值下移近历史平均水平.......................................................................... 37

　　4.2、2012 年展望：预计业绩增速 30%以下........................................................................................... 38

　　4.2.1、预测消费实际增速约 15%，CPI约 2.7%........................................................................... 38

　　4.2.2、预测上市公司整体业绩约 20%～25%................................................................................ 39

　　4.2.3、预测整体估值水平约 17倍左右.......................................................................................... 39

　　4.3、投资评级：维持行业⊥萍觥逼兰?.................................................................................................. 39

　　4.4、重点推荐品种：合肥百货、步步高、友好集团、文峰股份............................................................. 39