JackJTR 2012-04-121608058一星级
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零售行业2012年度策略：城市化（综合体）、业态升级（购物中心）、消费层级下移（三四线城市）
目 录
1、城市综合体是城市发展的必然产物......................................................................................5
1.1、城市综合体定义............................................................................................................................... 5
1.2、城市综合体内外部特征..................................................................................................................... 7
1.3、城市综合体四种区位分类................................................................................................................. 8
1.4、城市综合体多重价值空间................................................................................................................. 8
1.5、城市综合体人流价值链..................................................................................................................... 9
1.6、城市综合体四种发展模式................................................................................................................. 9
2、我国城市综合体是城市化进程的驱动器............................................................................. 11
2.1、我国城市综合体诞生的根本原因是城市化...................................................................................... 11
2.2、我国未来城市竞争的标志其实就是综合体竞争............................................................................... 13
2.3、城市综合体呈梯级化发展............................................................................................................... 15
2.4、城市综合体瓦解“一城一心”的城市格局...................................................................................... 17
2.5、城市综合体拉升内需增长贡献度.................................................................................................... 18
2.6、我国城市综合体六种商业模式........................................................................................................ 23
3、购物中心是城市综合体的灵魂............................................................................................25
3.1、我国已经具备购物中心发展壮大的条件.......................................................................................... 26
3.2、购物中心快速发展，竞争亦趋激烈................................................................................................. 28
3.3、购物中心的分类及业态组合 ........................................................................................................... 29
3.4、购物中心的“联营+租售”盈利模式............................................................................................... 31
4、2012年投资策略：优选三四线城市扩张的零售商.............................................................32
4.1、2011 年回顾：增速回落，估值下移............................................................................................... 32
4.1.1、行业层面：景气高位运行，消费增速有所放缓................................................................... 32
4.1.2、公司层面：前三季度业绩增速放缓..................................................................................... 36
4.1.3、估值层面：整体估值下移近历史平均水平.......................................................................... 37
4.2、2012 年展望：预计业绩增速 30%以下........................................................................................... 38
4.2.1、预测消费实际增速约 15%，CPI约 2.7%........................................................................... 38
4.2.2、预测上市公司整体业绩约 20%～25%................................................................................ 39
4.2.3、预测整体估值水平约 17倍左右.......................................................................................... 39
4.3、投资评级：维持行业⊥萍觥逼兰?.................................................................................................. 39
4.4、重点推荐品种：合肥百货、步步高、友好集团、文峰股份............................................................. 39
01 消费趋势——新中产消费群体洞察与趋势解析
02 新开项目（2025年12月开业项目趋势分析及热点项目解读）
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赢商通会员，商业市场月报
商圈商业综合评价指标体系，简称“商圈商业力”，是基于商圈人口规模，交通配套、商业规模、商业档次、商业多样性、商业活力以及商业潜力等要素，形成的综合评估商圈商业发展水平的指标体系。
城市商业力，商圈商业力
01 消费趋势——2025年中国消费市场趋势洞察
02 新开项目（2025年11月开业项目趋势分析及热点项目解读）
03 品牌新店（2025年11月新店盘点及案例解读）
04 品牌业态（首层品牌&业态分析）
05 营销案例（11月典型购物中心营销趋势分析及案例分享）
06 资料推荐（2026中国消费新图景报告、中国精锐人群生活方式洞察、春节、年度营销活动方案）
商业市场月报，赢商通会员
