北京怀柔奥特莱斯项目可行性分析报告

　　项 目 概 述 4

　　一、怀柔奥特莱斯项目概述 4

　　二、怀柔奥特莱斯可行性研究报告基本概况 4

　　第一部分 北京市经济及商业发展状况 .6

　　一、北京市经济发展状况 6

　　（一）北京市经济快速发展，消费逐步升级 6

　　（二）北京市居民消费支出高且增加迅速 6

　　（三）北京经济发展具有产生奥特莱斯需求的市场基础 7

　　（四）消费升级造就了一大批具有品牌消费意识的群体 7

　　（五）北京市私家车发展迅速且增速不减 8

　　二、北京商业发展状况 8

　　（一）商业市场不断扩大，商业零售业态趋于完善 8

　　（二）大型百货店及专卖店迅速发展 10

　　（三）城市化进程使商业外扩趋势明显 11

　　（四）城市郊区成为新型业态布局的“新区” 11

　　（五）单体商业规模向大型化、综合化发展 12

　　三、北京市旅游业发展迅速，民俗旅游升温 12

　　（一）北京市旅游业发展迅速 12

　　（二）北京郊区民俗旅游持续升温 12

　　四、北京市区与怀柔交通状况 13

　　（一）北京-怀柔交通现状 13

　　（二）怀柔与相邻郊县、城市交通连接状况 13

　　（三）北京市交通规划情况 14

　　（四）外地自驾车到北京及怀柔交通状况 15

　　（五）公交车至怀柔交通状况 15

　　（六）京承高速沿线居民社区情况 16

　　五、供应商对北京发展奥特莱斯看法的调查 16

　　（一）品牌供应商对中国、北京发展奥特莱斯充满信心 16

　　（二）距市中心20公里内的选址最佳 17

　　（三）客源市场集中在大城市且有车族 17

　　（四）经营方式更倾向于直接开店 17

　　六、北京经济发展与商业市场分析基本结论 18

　　（一）北京具有发展奥特莱斯的市场需求 18

　　（二）北京商业需要业态创新，先进入者将抢占先机 18

　　（三）奥特莱斯成功的关键在于国际国内知名品牌的进驻 18

　　（四）北京-怀柔交通线路单一，对部分客源市场构成障碍 19

　　（五）国际国内品牌商看好北京市场，并抱有兴趣和信心 19

　　第二部分 怀柔经济发展状况及对奥特莱斯影响分析 20

　　一、怀柔地区经济发展状况 20

　　（一）怀柔区基本情况 20

　　（二）怀柔区经济发展状况 20

　　二、怀柔地区商业发展情况 22

　　（一）商业发展总体水平处于较低状态 22

　　（二）各种零售业态发展均处于初级阶段 22

　　（三）商圈范围狭窄，周边辐射能力较差 23

　　（四）优质百货业网点资源匮乏，京北大世界一支独秀 23

　　（五）服装类知名品牌进驻率偏低 25

　　（六）商业与旅游业相互促进作用不明显 25

　　三、怀柔地区餐饮娱乐业发展状况 25

　　（一）餐饮业发展状况 25

　　（二）娱乐业发展状况 26

　　四、怀柔地区实地问卷调研情况 27

　　（一）调研目的 27

　　（二）调研方式 27

　　（三）调研数据分析 27

　　（四）调研结论 29

　　五、怀柔区旅游业发展状况 29

　　（一）怀柔具有极强的旅游吸引力，但消费水平低 30

　　（二）旅游业存在明显的淡旺季差异 30

　　（三）度假、会议旅游业发达 30

　　六、怀柔区住宅房地产业发展状况 31

　　（一）高档别墅众多 31

　　（二）时尚岛周边商品房开发聚集人气 31

　　七、怀柔经济发展与对奥特莱斯影响分析基本结论 31

　　（一）怀柔商业市场不发达，当地难以形成稳定的基本客源群 31

　　（二）怀柔具有良好的旅游、会议等流动客源市场 32

　　（三）怀柔奥特莱斯需要较完善的商业业态组合 32

　　（四）怀柔奥特莱斯必须在品牌结构和价格优势上提升竞争力和吸引力 32

　　（五）奥特莱斯项目要得到政府的大力支持 32

　　第三部分 国内外奥特莱斯发展比较分析 33

　　一、国际上奥特莱斯发展现状 33

　　（一）国际上奥特莱斯的演进 33

　　（二）国际上奥特莱斯的发展状况 34

　　（三）国际上奥特莱斯的特点和经验 35

　　（四）国际上主要奥特莱斯介绍 36

　　二、 奥特莱斯在中国的发展 39

　　（一）国内奥特莱斯的引入 39

　　（二）国内奥特莱斯的发展 39

　　三、北京燕莎奥特莱斯调研分析及与怀柔奥特莱斯比较 41

　　（一）北京燕莎奥特莱斯基本情况 41

　　（二）北京燕莎奥特莱斯成功要素 43

　　（三）怀柔奥特莱斯与燕莎奥特莱斯比较分析 43

　　四、上海青浦奥特莱斯调研分析及与怀柔奥特莱斯比较 45

　　（一）上海青浦奥特莱斯基本情况 45

　　（二）上海青浦奥特莱斯成功因素 49

　　（三）怀柔奥特莱斯与青浦奥特莱斯的比较分析 50

　　五、国内外奥特莱斯分析基本结论 52

　　（一）奥特莱斯开发时机已成为制胜的重要条件 52

　　（二）应重点开发驾车游客、北城社区居民为主要客户群体 52

　　（三）发挥资源优势，打造综合性强、花园式奥特莱斯购物中心 52

　　（四）成功的关键系命于国际国内知名品牌的招商入驻和政策支持 52

　　第四部分 怀柔奥特莱斯SWOT分析与可行性分析总体结论 53

　　一、怀柔奥特莱斯 SWOT分析 53

　　二、怀柔奥特莱斯项目可行性分析总体结论 54

　　三、怀柔奥特莱斯项目的成功要素 54

　　第五部分 怀柔奥特莱斯市场定位与规划建议 55

　　一、怀柔奥特莱斯市场定位 55

　　（一）总体定位 55

　　（二）总体定位基本内涵 55

　　（三）总体定位具体内涵 56

　　二、定位依据 57

　　三、怀柔奥特莱斯市场定位的相关问题与建议 58

　　（一）问题 58

　　（二）建议 58

　　四、怀柔奥特莱斯的建设规划建议 59

　　（一）场点位置建议 59

　　（二）建设规模建议 60

　　（三）建筑风格及环境营造建议 61

　　（四）相关设施建议 61

　　（五）怀柔奥特莱斯项目建设需注意的问题 62

　　第六部分 怀柔奥特莱斯项目投资及经营测算 63

　　一、投资及经营测算说明 63

　　（一）销售数据测算说明 63

　　（二）毛利收入测算说明 63

　　（三）运营费用测算说明 63

　　二、投资估算与经营测算基本结论 63

　　附：投资估算表、经营测算表……………………………………………………….65

　　附件1 北京国际品牌专卖店及其入驻主要百货店情况……………………………70

　　附件2 国外奥特莱斯图示……………………………………………………………76

　　附件3、4 相关调研数据及报告……………………………………………………80