2011年12月第一创业的商业地产研报：零售行业2012年度策略 （43页）

　　目 录

　　1、城市综合体是城市发展的必然产物......................................................................................5

　　1.1、城市综合体定义............................................................................................................................... 5

　　1.2、城市综合体内外部特征..................................................................................................................... 7

　　1.3、城市综合体四种区位分类................................................................................................................. 8

　　1.4、城市综合体多重价值空间................................................................................................................. 8

　　1.5、城市综合体人流价值链..................................................................................................................... 9

　　1.6、城市综合体四种发展模式................................................................................................................. 9

　　2、我国城市综合体是城市化进程的驱动器............................................................................. 11

　　2.1、我国城市综合体诞生的根本原因是城市化...................................................................................... 11

　　2.2、我国未来城市竞争的标志其实就是综合体竞争............................................................................... 13

　　2.3、城市综合体呈梯级化发展............................................................................................................... 15

　　2.4、城市综合体瓦解“一城一心”的城市格局...................................................................................... 17

　　2.5、城市综合体拉升内需增长贡献度.................................................................................................... 18

　　2.6、我国城市综合体六种商业模式........................................................................................................ 23

　　3、购物中心是城市综合体的灵魂............................................................................................25

　　3.1、我国已经具备购物中心发展壮大的条件.......................................................................................... 26

　　3.2、购物中心快速发展，竞争亦趋激烈................................................................................................. 28

　　3.3、购物中心的分类及业态组合........................................................................................................... 29

　　3.4、购物中心的“联营+租售”盈利模式............................................................................................... 31

　　4、2012 年投资策略：优选三四线城市扩张的零售商.............................................................32

　　4.1、2011 年回顾：增速回落，估值下移............................................................................................... 32

　　4.1.1、行业层面：景气高位运行，消费增速有所放缓................................................................... 32

　　4.1.2、公司层面：前三季度业绩增速放缓..................................................................................... 36

　　4.1.3、估值层面：整体估值下移近历史平均水平.......................................................................... 37

　　4.2、2012 年展望：预计业绩增速30%以下........................................................................................... 38

　　4.2.1、预测消费实际增速约15%，CPI 约2.7% ........................................................................... 38

　　4.2.2、预测上市公司整体业绩约20%～25% ................................................................................ 39

　　4.2.3、预测整体估值水平约17 倍左右.......................................................................................... 39

　　4.3、投资评级：维持行业“推荐”评级................................................................................................... 39

　　4.4、重点推荐品种：合肥百货、步步高、友好集团、文峰股份............................................................. 39

　　5、风险提示............................................................................................................................42

　　图 表

　　图表 1 城市综合体发展路径....................................................................................................................................5

　　图表 2 城市综合体与现代城市发展的契合性.........................................................................................................6

　　图表 3 城市综合体的基本功能................................................................................................................................6

　　图表 4 城市综合体和单功能物业的对比.................................................................................................................6

　　图表 5 城市综合体的外部特点................................................................................................................................7

　　图表 6 城市综合体的内在特征................................................................................................................................7

　　图表 7 城市综合体的运营价值................................................................................................................................9

　　图表 8 城市综合体四种主要的发展模式...............................................................................................................10

　　图表 9 城市综合体四种发展模式下各功能收益方式...........................................................................................11

　　图表 10 我国城市化进程........................................................................................................................................12

　　图表 11 我国与其他国家2010 年城市化率比较...................................................................................................12

　　图表 12 我国城市综合体开发的双驱动力.............................................................................................................13

　　图表 13 2010 年中国城市综合体排名前20............................................................................................................15

　　图表 14 我国城市综合体发展梯层及区域分布.....................................................................................................15

　　图表 15 深圳城市综合体发展进程.........................................................................................................................16

　　图表 16 深圳城市功能组团空间结构示意图.........................................................................................................17

　　图表 17 深圳城市功能组团空间结构示意图.........................................................................................................17

　　图表 18 我国第三产业占GDP 比重.......................................................................................................................18

　　图表 19 第三产业增速落后GDP 增速...................................................................................................................18

　　图表 20 第三产业对GDP 增长贡献率...................................................................................................................19

　　图表 21 第三产业对GDP 增长的拉动...................................................................................................................19

　　图表 22 我国三大产业GDP 指数...........................................................................................................................19

　　图表 23 我国与部分国家2010 年第三产业占GDP 比重.....................................................................................19

　　图表 24 我国居民消费率不断下降.........................................................................................................................19

　　图表 25 我国城乡居民消费率................................................................................................................................19

　　图表 26 我国社会消费品零售总额及增速.............................................................................................................20

　　图表 27 我国消费增速回落幅度高于固定资产投资.............................................................................................20

　　图表 28 我国最终消费支出对GDP 增长的贡献率.................................................................................................20

　　图表 29 我国最终消费支出对GDP 增长的拉动.....................................................................................................20

　　图表 30 我国城乡居民收入占人均GDP 比重持续下降.........................................................................................21

　　图表 31 城乡居民人均收入2010 年增速落后人均GDP ........................................................................................21

　　图表 32 我国城镇居民消费支出增速慢于收入增速.............................................................................................21

　　图表 33 我国城乡居民消费比例.............................................................................................................................21

　　图表 34 我国城镇居民消费倾向不断下降.............................................................................................................22

　　图表 35 我国城镇居民边际消费倾向螺旋式下降.................................................................................................22

　　图表 36 我国商品零售额11 年1-11 月各类增速下降幅度..................................................................................22

　　图表 37 我国CPI 月度变化...................................................................................................................................22

　　图表 38 主要发达国家人均GDP 在3000-10000 美元时消费率的变化..............................................................23

　　图表 39 我国与GDP1000 美元左右的消费率和投资率国际比较.......................................................................23

　　图表 40 我国城市综合体商业模式.........................................................................................................................24

　　图表 41 我国城市综合体六大商业模式的代表.....................................................................................................24